Ceny na rynku budowlanym cały czas rosną. Opole będzie rezygnować z inwestycji?

Sztandarowym przykładem tego, jak szybko potrafią rosnąć oczekiwania firm budowlanych, są poszukiwania wykonawcy dla nowego, letniego wejścia do ogrodu zoologicznego w Opolu. Obiekt ten zaplanowano na wysokości stawu na Wyspie Bolko, w rejonie alejki prowadzącej do kawiarni Laba. Ma obciążyć główne wejście do ogrodu, do którego w sezonie potrafią ustawiać się bardzo długie kolejki.

Gdyby wszystko przebiegło zgodnie z planem ratusza, to umowa na wykonanie obiektu byłaby już dawno podpisana. Przy pierwszym przetargu, zorganizowanym w wakacje, okazało się jednak, że jedyny oferent chce za realizację zadania otrzymać 650 tys. zł, podczas gdy w budżecie przewidziano na to 500 tys. zł.

Radni Opola zwiększyli nakłady na to zadanie o 150 tys. zł. Ogłoszono nowy przetarg. Pod koniec września okazało się, że zgłosiły się dwie firmy. Oczekiwania obu oscylowały w granicach 1,2 mln złotych. Były więc blisko dwukrotnie wyższe, niż jedyna oferta sprzed nieco ponad miesiąca. Ten konkurs również unieważniono. Obecnie trwa nabór ofert w trzecim przetargu na to zadanie. Na razie nie wiadomo, co będzie, jeśli oferty znów będą znacznie wyższe od założeń.

Powtarzać było też trzeba przetarg na inną, znacznie bardziej kluczową inwestycję w opolskim zoo. Mowa o budowie nowego pawilonu akwarium, w miejscu konstrukcji zniszczonej podczas powodzi z 1997 roku, zamkniętej od czasu tego kataklizmu. Na realizację nowego budynku, w którym powstać ma siedem akwariów z egzotycznymi rybami, a także jedno prezentujące faunę i florę rzeki Odry, przewidziano 14 mln zł.

Za pierwszym razem rozpiętość ofert wyniosła od 24,5 do 31,5 mln zł. Przy drugim podejściu to od 25,5 do 27 mln zł. Do tego dochodzi jedna zaskakująca propozycja od firmy z Turcji, warta około 5 mln zł, co do której są jednak poważne wątpliwości formalne i najpewniej będzie ona odrzucona. Decyzji o unieważnieniu drugiego konkursu na nowe akwarium w opolskim zoo jednak jeszcze nie ma, ponieważ – jak udało nam się nieoficjalnie ustalić – miasto stara się pozyskać dodatkowe dofinansowanie dla inwestycji (ma już unijne wsparcie w ramach projektów polsko-czeskich).

Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości, przyznaje, że sytuacja panująca na rynku budowlanym przywodzi mu na myśl „bańkę inwestycyjną”, która miała miejsce w przededniu wielkiego kryzysu gospodarczego z 2008 roku.

- Wtedy również mieliśmy do czynienia z pompowaniem cen, a także z tworzeniem się kolejek po materiały budowlane. Różnica jest taka, że obecne rosnące koszty to owoc problemów spedycyjnych Chin, spowodowanych pandemią – mówi.

- Ceny frachtu poszły do góry, co znacznie ograniczyło dostępność do komponentów potrzebnych do wytwarzania materiałów budowlanych. W przypadku elementów wykończeniowych ceny poszły w górę o kilkanaście procent. Drastyczne podwyżki mamy natomiast w sekcji takich materiałów strukturalnych budynków, jak cegły, pustaki, styropiany czy elementy stalowe. Tutaj mamy wzrost cen nawet o 150 proc.! – podkreśla Andrzej Jakiel.

Ta sytuacja jest widoczna na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy przyznają, że ceny mieszkań nawet na tym samym osiedlu mogą się od siebie różnić w zależności od tego, kiedy powstawał budynek wchodzący w jego skład. Im młodsze konstrukcje, tym ceny wyższe.

- Ta sytuacja powoduje zresztą, iż inwestowanie w nieruchomości, choć nadal bezpieczne i opłacalne, nie zwraca się tak szybko, jak do tej pory – komentuje prezes OSRN.

Wskazuje, że na rosnące koszty inwestycji wpływ mają też inne czynniki.

- To nie tylko materiały budowlany. W górę cały czas idą koszty energii elektrycznej, wysokie są też ceny paliw. To ma wpływ nie tylko na koszty transportu, ale i na koszty pracy sprzętu działającego na placu budowy. Istotne są też rosnące koszty prace, związane ze wzrostem płacy minimalnej. Do tego dochodzą braki fachowców, pracujących dla tych, którzy zapłacą im więcej – wylicza Andrzej Jakiel.

- Mamy świadomość sytuacji na rynku budowlanym. Dlatego w przypadku każdego przetargu długo i drobiazgowo analizujemy kwestię tego, czy dany konkurs powtórzyć, czy też zwiększyć nakłady na danie zadanie – mówi Adam Leszczyński, rzecznik opolskiego ratusza.

Wskazuje, że różnice pomiędzy oczekiwaniami firm biorących udział w przetargach a kosztorysami wynikają z tego, że bazują one na cenach aktualnych w momencie dokumentacji inwestycji. To powoduje, że jeśli miasto przystępuje do realizacji w kilka miesięcy, a czasem i lat od powstania dokumentacji, różnice nie są niczym niezwykłym.

Mając to na uwadze, Adam Leszczyński nie wykluczona, że realizacja pewnych zadań będzie odsuwana w czasie, aby możliwe było przeznaczenie pieniędzy na inne, bardziej pilne inwestycje. Nie wskazuje jednak konkretnie o które zadania chodzi.

– Jak już wspomniałem, każdorazowo sytuacja danego projektu jest poddawana drobiazgowej analizie. W jej ramach następuje m.in. ocena tego, czy zadanie może poczekać, czy trzeba do niego dołożyć pieniędzy, czy też warto ponownie poszukać wykonawców. Mimo gwałtownego wzrostu cen na rynku budowlanym zdarza się bowiem, że pojawiają się oferty tańsze od kosztorysów. Przykładem jest trwający remont obwodnicy północnej Opola – mówi.

Wydaje się jednak, że takie sytuacje, jak ta z remontem obwodnicy, będą należeć do rzadkości. Częściej możemy mieć do czynienia z sytuacjami jak ta przy budowie nowego stadionu przy ul. Północnej.

Jednym z warunków w konkursie na koncepcję nowej piłkarskiej areny w Opolu było to, że koszt jej realizacji ma być nie większy, jak 100 mln zł. Konkurs rozstrzygnięto w wakacje 2018 roku. Dokumentacja była gotowa w nieco ponad dwa lata później, zaś przetarg ogłoszony na przełomie 2020 i 2021 roku.

Otwarcie ofert planowano początkowo na luty. Od tego czasu termin ten przesuwano jednak kilkukrotnie, głównie z racji licznych zapytań od potencjalnych inwestorów. W połowie lipca okazało się, że do konkursu ogłoszonego przez Zakład Komunalny – bowiem to ta miejska spółka ma odpowiadać za budowę stadionu – zgłosiły się trzy firmy. Najtańsza oferta – od Mirbudu – opiewała na nieco ponad 200 mln zł brutto, a więc dwa razy więcej, niż miał wynieść pierwotny koszt realizacji.

Opole stanęło przed dylematem – czy dołożyć do budowy stadionu, czy też anulować przetarg i ogłosić nowy. Ta druga opcja obarczona była jednak ryzykiem, że nowe oferty będą jeszcze droższe, niż te obecne. Dlatego na sesji pod koniec września ratusz przekazał radnym korektę budżetu zwiększającą nakłady na budowę stadionu o 40 mln zł, a ci ją zatwierdzili. Firma Mirbud zdążyła już ogłosić, że wybuduje stadion, choć umowa z Zakładem Komunalnym formalnie nie została jeszcze podpisana.

Niedawno miejska spółka Opolskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego ogłosiła poszukiwania firmy, która wybuduje osiedle zaplanowane na terenie pomiędzy Winowem a Wójtową Wsią. Stanąć mają tam cztery budynki o czterech kondygnacjach, w których będzie łącznie około 150 mieszkań na wynajem. Nabór ofert trwa do 10 listopada.

Tomasz Maciaś, prezes OTBS, przyznaje, że liczy się z tym, iż oferty będą wyższe od założeń.

– Wzrost cen w budownictwie nie wyhamował popytu na mieszkania. Chcemy przetestować rynek. Szczególnie, że mamy też szanse na zewnętrzne dofinansowanie – mówi.

- Zresztą, myślę, że tanio już było. Powrotu do dawnych warunków raczej nie będzie. Dlatego nie ma co czekać z inwestycjami – stwierdza Tomasz Maciaś.