Deweloper kontrolowany

Expander jest niezależną firmą doradczą. Informacje o kredytach mieszkaniowych i funduszach inwestycyjnych można uzyskać pod tel. 0-801-670 000.

- Ludzie wpłacili oszczędności, nierzadko całego życia, na mieszkanie budowane przez dewelopera. Przed ukończeniem inwestycji i przeniesieniem prawa własności na przyszłych mieszkańców deweloper zbankrutował. Niedokończoną inwestycję, jako masę upadłościową, sprzedaje syndyk, a przyszli lokatorzy zostawieni są na lodzie. Nie ma na to rady?
- Taki scenariusz był ćwiczony do znudzenia w ostatnich kilkunastu latach. Być może jednak w przyszłym roku przejdzie już do lamusa - rząd pracuje bowiem nad projektem ustawy o gwarancjach płatności budowlanych, która położy kres samowoli nieuczciwych lub nieudolnych deweloperów.
- Na razie jest jednak tak, że umowa klienta z deweloperem raczej przypomina cyrograf niż kontrakt. Rzadko zachowana jest w niej zasada równoprawności. Dlaczego ludzie godzą się na taki dyktat i czy można to zorganizować inaczej?
- Model sensownej i chroniącej interesy obu stron regulacji wprowadziły i wszechstronnie przećwiczyły inne kraje. Z państw-członków UE, najwcześniej - bo już w latach 50. - ochronę praw klientów wprowadziła Francja. Potem stopniowo dołączyły inne kraje: Niemcy, Belgia, Austria i kolejne. W USA z kolei rozwijała się instytucja tzw. rachunku escrow, prowadzonego przez firmę pośredniczącą pomiędzy deweloperem i jego klientem. U nas, z braku ustawowych regulacji, część obowiązków związanych z ochroną praw klienta wzięły na siebie niektóre banki, autoryzując deweloperów, z którymi nawiązały współpracę. Czynią to zresztą i we własnym interesie, by nie mieć potem kłopotów z kredytobiorcą wystawionym do wiatru przez niewiarygodnego przedsiębiorcę. Ale nie zastąpi to przecież ochrony ustawowej.
- Rachunek powierniczy rozwiązałby problem?
- Tak, bo klient mógłby w banku uniwersalnym gromadzić środki wpłacane na sfinansowanie inwestycji. Pieniądze pozostawałyby pod kontrolą banku i on by decydował o ich wypłacie deweloperowi. Nowa ustawa ma nałożyć na deweloperów obowiązek zakładania takich rachunków. Mogą one mieć charakter zamknięty - wypłata dla dewelopera następuje dopiero po ukończeniu całej inwestycji - lub otwarty. Pieniądze wypłacane byłyby w transzach, w miarę postępu robót.
- Jakie są korzyści z rachunku powierniczego?
- Klient ma pewność, że jego pieniądze są chronione i nie będą wydane niezgodnie z przeznaczeniem, zaś deweloper ma gwarancję, że klient nie wycofa się nagle z umowy. A jeśli tak - to będzie musiał za to zapłacić. Skorzysta także bank - będzie miał bowiem dobre zabezpieczenie dla kredytu udzielonego deweloperowi plus oczywiście opłaty za prowadzenie i obsługę rachunku. To jeszcze nie wszystko. Nowa ustawa zobowiąże dewelopera do opracowania i przekazania klientowi, jeszcze przed podpisaniem umowy, dość szczegółowego prospektu realizowanego przedsięwzięcia budowlanego. Mają tu być ujęte dane o firmie, w tym np. o wysokości kapitału założycielskiego, składzie zarządu, wynikach finansowych, a także rozbudowana informacja o inwestycji - lokalizacji budynku, rozkładzie i wykończeniu mieszkań, harmonogramie i terminie zakończenia robót oraz terminie odbioru i przeniesieniu praw własności mieszkania na klienta.
- Co jednak w sytuacji, gdy deweloper będzie zawalał kolejne terminy, utraci płynność finansową i w efekcie zbankrutuje?
- Syndyk masy upadłościowej będzie zobowiązany przekazać zgromadzone na rachunkach powierniczych środki na analogiczne rachunki założone w innym banku. Wtedy klient nie traci wcale. Wiadomo jednak, że dla niego ważniejsze od takiego rozwiązania byłoby kontynuowanie budowy. I taką możliwość zawiera projekt nowych regulacji. Obowiązki dewelopera bierze wtedy na siebie syndyk masy upadłościowej, a wierzytelności klientów nie przekształcą się z chwilą bankructwa dewelopera w wierzytelności pieniężne. Z obowiązku kontynuowania budowy syndyk może być zwolniony tylko w przypadku, gdyby było to niezgodne z interesem klientów. O tym, czy budowa ma być kontynuowana, decydowałby sędzia komisarz. Jeśli tak - jej zakończenie oznaczałoby w efekcie przeniesienie własności domu lub mieszkania na klienta, czyli sprawa kończyłaby się happy endem.
- Czy jest szansa, że nowe przepisy szybko wejdą w życie?
- Prace nad projektem nowej ustawy trwają już od prawie trzech lat. Jest jednak nadzieja, że w przyszłym roku zostanie ona uchwalona. Byłby to już najwyższy czas.