Duża podaż, mało kupców

W zeszłym roku po raz pierwszy od wielu lat można było zauważyć cenową stagnację na rynku nieruchomości. Tego lata odnotowano spadek cen.
- A mimo to obrót mieszkaniami jest znacznie mniejszy niż w latach ubiegłych - narzeka Aldona Rysz, współwłaścicielka Centrum Nieruchomości w Opolu. - W ciągu miesiąca udaje się doprowadzić do dwóch transakcji. Kupują głównie młodzi ludzie przy pomocy rodziców i znaczącym udziale kredytów bankowych, dlatego interesują ich głównie małe mieszkania. Ceny tych, które nie przekraczają 40 metrów kw., trzymają się mocno. Na nie jest teraz stosunkowo największy popyt.
W ofercie agencji nieruchomości są mieszkania, które niedawno zostały wyremontowane. Właściciele, którzy włożyli sporo pieniędzy w nowe okna, podłogi, kafelki w łazience, ze zrozumiałych względów cenią je wyżej, chcą bowiem odzyskać pieniądze włożone w renowację, ale i oni po kilku miesiącach oczekiwania na klienta opuszczają cenę.

- Pieniądze zainwestowane w remont mieszkania są praktycznie nie do odzyskania - mówi Brygida Jakimiak z opolskiego Biura Nieruchomości "Baj". - Osoby zainteresowane zakupem rozumieją, że za podniesiony standard mieszkania muszą zapłacić więcej, ale nie dysponują pieniędzmi i dalej szukają tańszego lokum. Większe lokale mają więc dużą rozpiętość cen. Za M-4 z odzysku, z którego właściciele wynieśli tylko meble i niczego przed przeprowadzką nie zrobili, trzeba zapłacić 85 tys. zł. Takie, w którym jest zabudowana kuchnia, wymienione okna i wykafelkowana łazienka, ludzie sobie życzą nawet 110 tys. Ale nowi lokatorzy nie dysponują większą gotówka i dalej szukają starego mieszkania, które powoli własnym sumptem będą modernizować. Jeśli już skłonni są zapłacić więcej, to tylko za lokalizację. Najtańsze są mieszkania w wysokich blokach na ZWM-ie. Różnica w cenie w stosunku do domów niskich w innych dzielnicach Opola wynosi ok. 5 tys. zł i więcej.
Właściciele agencji nieruchomości uważają, że rynek mieszkaniowy ustabilizował się na poziomie minimum głównie z powodu zubożenia społeczeństwa.

- Popyt na małe mieszkania nie jest wynikiem upodobań klientów do niewielkich klitek - uważa Marek Czarnecki, szef opolskiej Giełdy Nieruchomości - lecz świadectwem niewielkiej zasobności portfela. Spadek popytu na mieszkania także nie oznacza, że nie ma na nie zapotrzebowania. Ludzie potrzebują mieszkań, ale nie mają na nie pieniędzy. Kredyty wprawdzie staniały, lecz potencjalni klienci banków nie mają zdolności kredytowej, stabilnej sytuacji materialnej, nie wiedzą, czy będą mieli pracę. Niższe ceny mieszkań i tak są dla nich jeszcze za wysokie. W latach ubiegłych sprzedawało się także sporo mieszkań nowych, wybudowanych przez deweloperów. Takie mieszkania mam w ofercie. Można je kupić, dokładając 25 proc. do ceny starego lokum, ale na nie także brakuje nabywców. Przedtem, gdy była ulga budowlana, te mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki. Jeśli doliczyło się ulgę, można było nowe mieszkanie kupić w cenie starego. Teraz nie ma takich korzystnych transakcji...

Zbigniew Kubiński, szef Federacji Rynku Nieruchomości, uważa, że istotnym powodem zwiększenia się podaży mieszkań na rynku jest także ubiegłoroczna ustawa o ochronie praw lokatorów. Według przepisów nie wolno ich wyrzucić z lokalu zimą oraz w trudnej sytuacji życiowej, nawet jeśli nie płacą czynszu lub dewastują mieszkanie. Ustawa daje takie same prawa lokatorom lokali spółdzielczych, należących do gmin czy wspólnot, jak i do osób prywatnych. Ci ostatni, którzy kupili mieszkania na wynajem, obawiają się teraz zbyt dużego ryzyka i wolą je raczej sprzedać.

- Takie zjawisko zapewne występuje w Warszawie. U nas nie ma ono wpływu na podaż mieszkań, ponieważ nie obserwujemy, by oferowano większą liczbę nowych lokali - mówi Marek Czarnecki. - Ludzie nadal je wynajmują, tylko że bez umów, a więc bez podatku. Wynajem zszedł tym samym do szarej strefy. Dlatego przypuszczam, że ta ustawa będzie znowelizowana.