OPINIE
Urszula Leśkiewicz, miejski rzecznik konsumentów:
- Skoro jest zawarta umowa kupna-sprzedaży, powinna obowiązywać rękojmia za wady. Jednak obwiązują terminy, zwykle jest to 12 miesięcy od zawarcia umowy. Nie wiem, czy w tym przypadku wchodzi to w grę. Jeśli do sprzedaży został przeznaczony budynek w bardzo złym stanie technicznym, trzeba by było to udowodnić. Właścicielom pozostaje droga sądowa. Jako rzecznik praw konsumenta mogłabym występować w sprawie dotyczącej prezydenta miasta, bo nie podlegam jemu, tylko radzie miasta.
Andrzej Jakiel, szef Biura Obrotu Nieruchomościami "Mediator" i prezes Opolskiego Stowarzyszenia Profesjonalnych Pośredników Rynku Nieruchomości:
- Wady ukryte w budownictwie to kwestie sporne. Nie wiadomo np. z czyjej winy powstały, czy to błędy budowlane, czy wynikające ze złego użytkowania, kiedy zostały wykryte i czy np. nie spowodowała ich jakaś sąsiednia budowa. Jednak przy zawieraniu umów obowiązują przepisy kodeksu cywilnego i prawo do rękojmi. Jeśli mieszkańcy mają roszczenia czy domagają się od gminy pełnej partycypacji w kosztach remontu, o ich racji może rozstrzygnąć tylko sąd. W takiej sytuacji radziłbym, by zgłosili się do prawnika, który zadecyduje, czy mają szanse na wygraną. W praktyce zwykle jest tak, że to kupujący dokłada wszelkich starań, by sprawdzić nieruchomość i ponosi np. koszty ekspertyz. W mojej praktyce dotąd nie spotkałem się z takim przypadkiem, bo wszystkie nieruchomości dokładnie sprawdzamy.
Budynek stoi przy ulicy Drzymały od 40 lat. Gołym okiem widać, że wymaga remontu. Mimo to na 48 mieszkań 25 w ostatnich latach lokatorzy już wykupili. Pozostałe wciąż należą do gminy. Jedno z nich pan Zbigniew Holiński w imieniu swojej teściowej kupił w 2001 roku. Rok temu okazało się, że budynek ma poważne wady konstrukcyjne i wymaga pilnego remontu.
Dom jest zagrożony, bo wybudowano go na gruntach iłowych, które z czasem zostały całkowicie wymyte. W kilku miejscach fundamenty po prostu wiszą w powietrzu. Ściany pękają w każdej z czterech klatek. Płytki chodnikowe, które otaczają blok, są popękane i zapadnięte. Droga na podwórzu wprost "faluje". Remont będzie kosztowny, a z własnej kieszeni muszą opłacić go właściciele.
- Kiedy decydowaliśmy się na zakup, nikt nie przypuszczał, że jest tak źle. Zresztą nikt nas też o tym w urzędzie nie poinformował. Dlaczego tej ekspertyzy nie zrobiono wcześniej? - denerwuje się pan Zbigniew Holiński. - A tu większość mieszkańców to emeryci i renciści. Kogo będzie stać na taki wydatek?
Ekspertyza wykazała, że zabezpieczenie budynku kosztować będzie 220 tys. zł. Ponad połowę z tego muszą dać ci, którzy wykupili mieszkania.
- To ma mnie kosztować jakieś 5 tys. zł, ale skąd ja je wezmę? - zastanawia się pan Jerzy Dobrowolski.
W czerwcu zeszłego roku, na trzy miesiące przed badaniami, na wykup mieszkania zdecydowała się pani Helena Gocka.
- W życiu bym tego nie zrobiła, gdybym wiedziała to co dziś - przyznaje pani Helena. - W tym roku w mieszkaniu pojawiły się pęknięcia.
Odpowiedzialności za problem właścicieli z ulicy Drzymały nie chce brać na siebie zarządca budynku, firma Feroma.
- To nie my sprzedawaliśmy mieszkania, tylko gmina, a ekspertyza była wykonana wtedy, kiedy to było konieczne - twierdzi Jolanta Kowalska, dyrektor ds. technicznych w Feromie. - Mamy obowiązek wykonywać okresowe kontrole i właśnie po takiej kontroli zlecono wykonanie badań geologicznych, a później ekspertyzy technicznej.
Zgodnie z przepisami lokatorzy, którzy chcą kupić mieszkanie, na początku muszą złożyć wniosek do zarządcy. Ten przygotowuje opis inwentaryzacyjny, który razem z wnioskiem składa do ratuszowego wydziału nieruchomości. Wydział zleca wycenę nieruchomości. Lokator decyduje, czy zapłaci w ratach, czy gotówką (wtedy ma spore zniżki, nawet do 75 proc. wartości). Umowę z gminą podpisuje u notariusza.
- W tej procedurze nie mamy obowiązku sprawdzania stanu technicznego - mówi Maria Rękas, zastępca naczelnika wydziału gospodarki nieruchomościami.
Zofia Lachowicz, szef wydziału lokalowego: - Sprawdzanie stanu technicznego budynków to dla właściciela i zarządcy rzecz święta, jest wymagane nie tylko przed sprzedażą, ale przez cały czas użytkowania. Jeśli mieszkanie nadaje się do użytkowania, to dlaczego go nie sprzedać? Przeszkodą jest tylko zagrożenie dla życia lub katastrofa budowlana. Wtedy wszystkich mieszkańców trzeba wykwaterować. W tym przypadku takiej sytuacji nie było.
Właściciele mieszkań nadal są jednak przekonani, że kupili kota w worku. Nie wykluczają, że będą się z gminą procesować.
- Ja rozumiem prawo własności, ale za wadę ukrytą nie powinniśmy ponosić odpowiedzialności - twierdzi pan Zenon Holiński. - Widzieliśmy, jak wyglądają rynny, tynki i wszystko to, co można dostrzec gołym okiem. Fundamentów jednak nikt z nas nie mógł sam sprawdzić. Uważam, że za cały remont powinna zapłacić gmina.
Jednak urząd miasta już dwa razy odmówił finansowania całego remontu. Zgadza się tylko na wyłożenie 95 tys. zł, pod warunkiem, że resztę pieniędzy zbiorą właściciele. Ci ich nie mają. W grę nie wchodzi również kredyt, bo boją się zadłużać.
Do sprawy wrócimy.
