Najważniejszy to umowa.
Przyszli lokatorzy, zanim odbiorą klucze do własnego mieszkania, mają wiele dylematów i zanim wprowadzą się do wymarzonych czterech kątów muszą przejść żmudną procedurę, zadbać o wiele istotnych elementów, tj:
Zobacz: Jak deweloperzy kuszą klientów?
- sprawdzenie dewelopera, u którego chcemy zakupić mieszkanie (np. czy firma nie ma problemów finansowych albo nie znajduje się w stanie upadłości).
- warto poszukać wszelkich informacji na temat dewelopera, nie tylko na jego oficjalnej stronie, ale także na forach internetowych czy publikacjach prasowych.
- doskonałym źródłem wiedzy będzie również Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Krajowy Rejestr Sądowy. Tutaj dowiemy się właśnie, czy dana jednostka nie jest np. w stanie likwidacji lub upadłości.
- sprawdzenie czy deweloper posiada pozwolenie na budowę,
- sprawdzenie czy nasze mieszkanie nie zostało już wcześniej sprzedane komuś innemu.
NAJWAŻNIEJSZY KROK: UMOWA NA PIŚMIE
Umowa to podstawowy i najważniejszy dokument przy kupnie mieszkania, dlatego należy zadbać, aby wszystko się w niej zgadzało. Każdy szczegół i ustalenia z deweloperem powinny znaleźć się w tym dokumencie, ponieważ po oddaniu kluczy do mieszkania może okazać się, że te sprzed kilkunastu miesięcy różnią się od stanu aktualnego.
Naszą przygodę z deweloperem rozpoczynamy od podpisania umowy przedwstępnej. Jest to swego rodzaju potwierdzenie kwoty i terminu realizacji transakcji.
Należy ją zawierać w formie aktu notarialnego, bo tylko taka gwarantuje zawarcie umowy przyrzeczonej nawet w przypadku, gdyby deweloper później nie chciał lub nie mógł jej podpisać.
Zobacz: O czym pamiętać przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?
W tej umowie kluczowe jest, aby znalazł się zapis, w którym deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń czyli bez hipotek i zadłużenia, itp. Właściwa umowa to tzw. umowa przyrzeczona, czyli taka, która przenosi własność nieruchomości na kupującego.
- Okres pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej to okres największej niepewności i etap przyśpieszonego kursu z dziedziny praktyki budowlanej i prawnej. Dobrze, jeżeli wszystko przebiega zgodnie z planem. Gorzej, jeżeli sprawy przybierają zgoła inny obrót niż przez nas oczekiwany, a tak niestety zdarza się dosyć często. Dlatego bardzo ważne jest, aby dmuchając na zimne próbować uczyć się na doświadczeniach innych i już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zwracać uwagę na najczęściej stosowane przez deweloperów pułapki - przestrzega Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego Notus.
NAJWAŻNIEJSZE ELEMENTY UMOWY
- W umowie przedwstępnej musi znaleźć się zapis ze wskazaniem dokładnego termin zakończenia budowy, czyli np. 10 lipca 2010. Zabezpiecza to nasze interesy przed sytuacją, w której deweloper będzie w nieskończoność przedłużał zakończenie budowy. W umowie powinien również znaleźć się zapis, w jakich sytuacjach można ten termin przesunąć. Jeśli przesunięcie terminu mogą spowodować trudne warunki atmosferyczne, powinno to być określone i później odnotowane w dzienniku budowy.
- Oświadczenie dewelopera. W umowie musi znaleźć się także oświadczenie dewelopera, że jest właścicielem gruntu, na którym ma stać budynek oraz że ma pozwolenie na budowę. Dodatkowo powinna zostać opisana dokładna lokalizacja budynku, w którym ma znajdować się nasze przyszłe mieszkanie. Na początkowym etapie budowy, często nie ma jeszcze dokładnego adresu, dlatego w tej sytuacji należy wpisać numer księgi wieczystej działki, a także informacje o usytuowaniu mieszkania (piętro, numer, powierzchnia, także powierzchnia balkonu, garaż, itp.).
- Termin wpłat kolejnych transz. Nie powinniśmy godzić się na sztywne terminy bez weryfikacji postępu prac budowlanych. Zabezpieczy nas to przed koniecznością finansowania dewelopera w sytuacji, gdy na budowie nic się nie dzieje.
- Kary umowne za odstąpienie od umowy. Czasami deweloperzy pobierają karę w wysokości 5 proc. ceny kupna mieszkania i wymagają znalezienia chętnego na nasze mieszkanie w sytuacji, gdy rezygnujemy z nabycia mieszkania. Ten zapis powoduje, że w chwili rozwiązania umowy z deweloperem odzyskanie całej wpłaconej kwoty jest niemal niemożliwe i powoduje to dodatkowe komplikacje związane ze znalezieniem innego nabywcy.
- W umowie z deweloperem powinny być zapisane również konsekwencje, jakie ponoszą obie strony w przypadku nie wywiązania się z jej zapisów. Często deweloperzy surowo karzą klientów za nieterminowe wpłaty, jednak opóźnienia ze strony dewelopera są traktowane przez zapisy umowy w sposób bardzo ulgowy.
- Podpisując umowę z deweloperem sprawdźmy, kiedy jest przewidywane podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Dopiero po zawarciu aktu notarialnego stajemy się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, wtedy może być założona Księga Wieczysta i wpisana hipoteka na rzecz banku, w którym ewentualnie zaciągnęliśmy kredyt. Do tego momentu płacimy cały czas ubezpieczenie kredytu, więc akt notarialny powinien być podpisany tak szybko jak to możliwe.
- Sprawdzimy również, kiedy deweloper przekaże zarząd nad nieruchomością. Czasami deweloperzy zastrzegają sobie, że będą to czynić jeszcze przez kilkanaście miesięcy czy nawet kilka lat (2-3) po zakończeniu budowy. Część deweloperów traktuje bowiem te czynności jako źródło dodatkowych dochodów, wystawiając mieszkańcom wysokie rachunki, z reguły mocno zawyżone.
Umowa to podstawowy i najważniejszy dokument przy kupnie mieszkania (fot. archiwum)
Strefa Biznesu: Uwaga na chińskie platformy zakupowe
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?