Nie budują, tylko administrują

Idea powstania TBS-ów była klarowna: spółki, które powołają gminy, zbudują mieszkania przy udziale pieniędzy własnych (30 proc.) i kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego. Lokatorzy wniosą niewielkie kaucje i będą spłacać kredyt wzięty przez TBS w czynszu. Nie będą oni jednak właścicielami tych mieszkań.

W zamyśle ustawodawców miały to być mieszkania dla osób średnio zamożnych, a nie lokale socjalne. Czynsze za mieszkanie są dość wysokie z racji spłacanego kredytu, choć jego oprocentowanie było korzystniejsze niż kredytu komercyjnego (obecnie 4 proc. a komercyjny - ok. 5,5 proc.). Za mieszkanie o pow. 60 mkw. trzeba zapłacić ok. 500 zł miesięcznie. W tej kwocie mieści się opłata związana z administrowaniem domów oraz rata kredytu (bez mediów). Zadłużenie rozłożone jest na 30 lat.
Na pierwszy rzut oka widać, że lepiej spłacać kredyt o półtora procent większy, ale mieć mieszkanie na własność, niż trochę tańszy i być tylko najemcą mieszkania. Ale mimo to chętnych na mieszkania TBS-owskie nie brakowało i nadal nie brakuje, głównie dlatego, że lokatorzy nie spełniają kryteriów bankowych do wzięcia indywidualnego kredytu. Banki wymagają stałych i pewnych dochodów, a osoby ubiegające się o mieszkania nie mogą się tym wykazać. Bardzo trudno im także znaleźć żyrantów. Z reguły starający się o kredyt pracują na umowach krótkoterminowych, kontraktowych lub za granicą. Dzięki temu przyszli lokatorzy mają dochody, ale nie posiadają zdolności kredytowej, wymaganej przez bank. Jednak w przypadku TBS-ów to instytucja bierze kredyt, a nie najemca lokalu, stąd popularność oferty mieszkaniowej towarzystw.
W ostatnich latach niemal w każdej większej gminie powstał TBS. Wydawało się, że dzięki temu zostaną choć częściowo rozwiązane problemy lokalowe mieszkańców, ale tak się nie stało. TBS-y mają listy chętnych na mieszkanie, dysponują terenami na budowę (najczęściej wniesionymi aportem przez gminy), pozwoleniami, projektami przyszłych budynków, ale nie mogą rozpocząć budowy, ponieważ trudno im otrzymać kredyt. Udziela go Bank Gospodarstwa Krajowego, a pieniądze pochodzą z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, którego gestorem jest Krajowy Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

- Kryteria, które trzeba spełnić, by otrzymać pieniądze, są dość dziwne - uważa Kazimierz Olchawa, z-ca prezesa ADM-TBS w Namysłowie. Kwalifikacja towarzystw związana z udzieleniem kredytu jest dwustopniowa. Najpierw należy złożyć wstępny wniosek do końca września każdego roku. Do wniosku trzeba dołączyć informacje o sytuacji finansowej firmy. Kiedy TBS przejdzie przez pierwsze sito, należy ponownie dokumentować sytuację finansową firmy. Po kilku miesiącach jest ona już inna. Przy niekorzystnej - nie otrzymuje się kredytu. Założyliśmy Izbę Gospodarczą TBS-ów. Jestem w radzie tej izby jako przedstawiciel Opolszczyzny i będziemy się starali, by znowelizowano obowiązującą ustawę i stworzono towarzystwom lepsze warunki pozyskiwania kredytów. Mimo, że TBS istnieje od 2000 roku, nie wybudowaliśmy jeszcze ani jednego budynku. Zajmujemy się tylko administrowaniem tymi, która wniosła aportem gmina.

Istniejący od 2000 roku TBS w Brzegu wybudował tylko jeden budynek o 40 mieszkaniach. Jest zadłużony. Za część strat odpowiedzialny jest poprzedni zarząd, ale część powstaje dlatego, że gmina wniosła w wianie powstającej spółce oprócz gruntów pod budowę mieszkań także wiele starych, nadających się do wyburzenia budynków.
- Zadłużenie zmniejsza się, ale trudno odrobić straty - przyznaje prezes brzeskiego TBS-u, Andrzej Pawłowicz, który pełni tę funkcję od kilku miesięcy. - Każdego roku płacę z budżetu spółki duże pieniądze na zabezpieczenie tych ruder, ponieważ nie da się ich już wyremontować. Musimy też płacić podatek od gruntów, na których nie możemy wybudować domów, bo nie można dostać kredytu. To jest błędne koło. Na każdym z tych aportów tracę. Administrowanie obiektami miało w zamyśle ustawodawców stworzyć towarzystwom możliwość zarabiania pieniędzy, zanim coś wybudują. W Brzegu ten zamysł się nie powiódł. Gmina jest uboga i TBS - także. Mimo to będziemy dążyć do wybudowania domu mieszkalnego o 24 lokalach, jak zaplanowaliśmy.

Jednym z warunków uzyskania kredytu, twierdzi Andrzej Pawłowicz, jest posiadanie strategii rozwoju województwa i gminy z uwzględnieniem planów związanych z mieszkalnictwem. Wiele gmin takiej strategii nie ma, ale czy to powinno dyskwalifikować TBS? Rywalem trudnym do pokonania dla towarzystw z małych miejscowości jest ogólnokrajowy TBS wojskowy. Dysponuje on dużymi pieniędzmi, jest dzięki nim prężny i tak samo trudno z nim konkurować, jak małemu sklepikowi z hipermarketem.