Prawo w praktyce. System wywłaszczeń jest niesprawiedliwy

Redakcja
Zanim rozpocznie się inwestycja, często trzeba dokonać wykupu nieruchomości na ten cel.
Zanim rozpocznie się inwestycja, często trzeba dokonać wykupu nieruchomości na ten cel. 123rf
Rozmowa Ze Zbigniewem Brodaczewskim, przewodniczącym Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych

Wielkie inwestycje infrastrukturalne, np. budowa dróg, linii kolejowych i sieci energetycznych, to wielkie wykupy nieruchomości, które czasem budzą kontrowersje. Przeciwko wycenom burzą się zarówno posiadacze kilkunastohektarowych nieruchomości, jak właściciele skromnych domków na małych działkach. Czy ludzie zawsze wolą dostać więcej, czy jest w tym coś więcej i wymaga regulacji ze strony państwa?
Cóż, ludzie zawsze wolą dostać więcej pieniędzy. Z moich obserwacji wynika, że nawet jeśli te odszkodowania są bardzo wysokie, wręcz znacząco zawyżone, zawsze znajdą się niezadowoleni, którzy domagają się jeszcze więcej. Poza tym ludzie mają czasem subiektywne przekonanie, że ich nieruchomości są niezwykle wartościowe, ponad to, co mówi rynek i zdrowy rozsądek. Ale te liczne problemy związane z wywłaszczaniem na cele publiczne wynikają z wadliwego systemu odszkodowawczego w Polsce. Pytanie, czy nie warto zastanowić nad ulepszeniem tego systemu i dostosowaniem go do realiów.

Właściciel domu lub działki budowlanej dostaje odszkodowanie w wysokości wartości rynkowej, zaś ten od nieruchomości rolnej wielokrotnie więcej

Na czym polega ta wadliwość?
Obecny system jest niesprawiedliwy – i to z kilku powodów. Po pierwsze, w Polsce - inaczej niż w wielu krajach UE - odszkodowanie za wywłaszczenie odpowiada tylko wartości nieruchomości i nie uwzględnia innego rodzaju uszczerbku majątkowego, czy niedogodności, których doznał właściciel. Po drugie, rzeczoznawca sporządzający wycenę dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania ma obowiązek, żeby wziąć pod uwagę przeznaczenie wycenianej nieruchomości w przyszłości, czyli tzw. zasadę korzyści. W efekcie część właścicieli otrzymuje odszkodowania równe wartości nieruchomości, a w innych przypadkach kwoty wielokrotnie wyższe.

Mówi Pan o zasadzie korzyści i niesprawiedliwości systemu. Kto w takim razie najbardziej traci, a kto najbardziej zyskuje w obecnym systemie odszkodowawczym?
Spróbuję to wyjaśnić na przykładach. Weźmy pod uwagę wywłaszczenie nieruchomości z jednorodzinnym domem mieszkalnym. Jej właściciel otrzyma odszkodowanie w wysokości wartości rynkowej zgodnie z jej aktualnym sposobem użytkowania. Czyli: zakładając, że wywłaszczeniu będzie podlegać dom o powierzchni około 100 mkw położony na działce 950 mkw w polskim mieście średniej wielkości, wówczas odszkodowanie będzie wynosić około 500 tys. zł. Przepisy nie pozwalają na jego powiększenie, np. z uwagi na koszty znalezienia nowego domu, koszty zawarcia transakcji, przeprowadzki, czy też inne niedogodności związane z utratą dotychczasowego miejsca zamieszkania. Zwracam w tym miejscu szczególną uwagę zwłaszcza na osoby starsze, którym trudniej jest zmienić miejsce zamieszkania, a ich domy czy mieszkania, są często już zużyte i mają stosunkowo niewielką wartość rynkową, np. w mniejszych miejscowościach może być to kwota na poziomie zaledwie 70 tys. zł. Odszkodowanie w takiej wysokości nie wystarcza na zakup nawet niewielkiego lokalu mieszkalnego, nie mówiąc o zakupie jakiejkolwiek nieruchomości z domem. W obecnym stanie prawnym w takim przypadku nie ma możliwości odpowiedniego zwiększenia wysokości odszkodowania.

Czy są przykłady odwrotne, tzn. przepłacania za nieruchomości?
Oczywiście, przeanalizujmy inny przykład: działka rolna, gdzieś pod lasem, niezabudowana, może nawet słabo zagospodarowana. Zasada korzyści zobowiązuje rzeczoznawcę do ustalenia, czy przejęcie tej nieruchomości na cel publiczny – w tym przypadku pod budowę drogi – spowoduje zwiększenie jej wartości. Praktyka dowodzi, że wartości takich działek, określone dla alternatywnego sposobu wykorzystania (czyli pod budowę drogi), są wielokrotnie wyższe od wartości działek rolnych. Pokażę to na konkretnym przykładzie. W normalnej sprzedaży rynkowej właściciel sprzedałby 1 hektar działki w cenie np. 50 000 zł, natomiast z zasady korzyści wynika, że właściciel działki wywłaszczonej na cel publiczny otrzyma wielokrotnie większą kwotę, nawet 2 mln zł, czyli o 4 000 proc. więcej! Właścicielowi nieruchomości należy się bowiem odszkodowanie określone na podstawie wyższej wartości, znacznie dla niego korzystniejszej. Czy to jest sprawiedliwe?

Wygląda na rażącą niesprawiedliwość.
Właściciel domu albo działki budowlanej dostaną odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej, natomiast ten od nieruchomości rolnej otrzyma odszkodowanie w wysokości wielokrotnie wyższej, chociaż w obydwu przypadkach cel wywłaszczenia jest ten sam: inwestycja drogowa. Na tym przede wszystkim polega niesprawiedliwość tego systemu.

Jak można by to naprawić?
Wywłaszczenie jest zawsze przymusem. Właściciel działki budowlanej, czy domu mieszkalnego nie przekazuje jej przecież dobrowolnie, więc wydaje się, że oprócz wartości rynkowej tej nieruchomości należałoby mu się zwiększenie tej kwoty za niedogodności związane z utratą nieruchomości - oczywiście, w rozsądnych granicach. Obecnie jednak to zwiększenie dotyczy właścicieli niezabudowanych gruntów rolnych, leśnych, czy nieużytków i wynosi nie 5 czy 10 proc. wartości, ale np. o 4 000 proc. więcej.

Jeśli mówimy o zwiększeniu wartości odszkodowania, to jakie składniki powinno ono obejmować?
Potrzebne jest wprowadzenie rozwiązań opartych o możliwie jak najbardziej jednoznaczne kryteria. Podstawą wyceny musi być oczywiście wartość rynkowa nieruchomości (w wyjątkowych przypadkach, gdy nie można określić wartości rynkowej – wartość odtworzeniowa), określana według dotychczasowego sposobu jej użytkowania bez uwzględnienia celu wywłaszczenia. W dzisiejszym stanie prawnym kwota odszkodowania w przypadku nieruchomości zabudowanej jest równa wartości rynkowej nieruchomości. Lepszym i bardziej sprawiedliwym rozwiązaniem byłoby rozważenie pewnych bonusów, czyli dodatków dla właściciela

Czy taki dodatek powinien przysługiwać np. ze względu na wartość emocjonalną, ponieważ właściciel jest przywiązany do swojego rodzinnego gniazda i będzie musiał poszukać sobie innego domu?
Nie przesądzałbym tutaj, jakie to powinny być składniki, ale należałoby rozważyć dodatkowe rekompensaty, oczywiście w rozsądnych granicach, z zabezpieczeniem odpowiedniego zadośćuczynienia dla dotychczasowego właściciela, jak też interesu publicznego. Ten powinien być także chroniony, ponieważ to są nasze wspólne pieniądze. Przykładowo, powinno się uwzględniać takie czynniki jak koszty znalezienia nowego domu, przeprowadzki, czy zagospodarowania w nowym miejscu.

Ale z drugiej strony mówił Pan, że odszkodowania dla właścicieli niezabudowanych nieruchomości rolnych często przekraczają kilkunastokrotnie i więcej wartość rynkową nieruchomości. W jakim kierunku powinny pójść zmiany?
Oczywiście, właściciele wywłaszczanych dużych nieruchomości rolnych czy leśnych o powierzchniach kilku czy kilkunastu hektarów, także ponoszą uszczerbek, ale odszkodowania, które otrzymują przy obecnym systemie prawnym są nieracjonalnie zawyżone. Jeśli chodzi o kierunek zmian, trzeba także spojrzeć, jak to jest uregulowane w innych krajach europejskich, zwłaszcza unijnych. W tych największych, systemy odszkodowawcze różnią się między sobą, ale w żadnym z nich nie wylicza się odszkodowania przy uwzględnieniu przeznaczenia, na jakie nieruchomości są wywłaszczane. Moim zdaniem, podstawą ustalenia odszkodowań za wszystkie nieruchomości powinny być ich wartości określane przez rzeczoznawcę majątkowego według ich dotychczasowych funkcji. Natomiast wysokości bonusów czy dodatków uwzględnionych w kwotach odszkodowań powinny wynikać z ustawy, tak jak i wskazanie, jakich nieruchomości powinny te zwiększenia dotyczyć. Taki system byłby dużo prostszy, bardziej jednoznaczny, przejrzysty i nie wywoływałby tylu emocji i konfliktów. Nie byłoby też takiej przewlekłości postępowań wywłaszczeniowych i odszkodowawczych. Myślę też, że taki przejrzysty system sprawiłby, że w ludziach byłoby mniej poczucia krzywdy. (red)

Systemy odszkodowawcze w innych krajach europejskich

Od lat 90. w Polsce – inaczej niż w większości krajów zachodniej Europy – wprowadzono system odszkodowawczy oparty o tzw. zasadę korzyści. Wynika ona z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązuje on do dziś i jest stosowany w ramach wszystkich tzw. specustaw inwestycyjnych.

  • We Francji podstawowym zakresem odszkodowania jest wartość rynkowa. Funkcjonują inne elementy odszkodowania tj. rekompensata za inne koszty, np. poniesione w związku z nabyciem innej nieruchomości, koszty budowy ogrodzenia, utrata dochodów z dzierżawy, najmu. We Francji nie uwzględnia się wzrostu wartości wynikającego z celu wywłaszczenia (polska „zasada korzyści”).
  • W Hiszpanii podstawowym zakresem odszkodowania jest wartość rynkowa. Funkcjonują inne elementy odszkodowania tj. rekompensata za inne szkody (konieczność wydatków związku ze zmianą miejsca zamieszkania), każdy wywłaszczony otrzymuje dodatkowo 5 % kwoty odszkodowania jako zadośćuczynienia. Nie uwzględnia się wzrostu wartości wynikającego z celu wywłaszczenia (polska „zasada korzyści”). W Holandii podstawowym zakresem odszkodowania jest wartość rynkowa, a dodatkowo rekompensuje się wszelkie dodatkowe szkody. Nie uwzględnia się przy tym wzrostu wartości wynikającego z celu wywłaszczenia (polska „zasada korzyści”).
  • W Niemczech podstawowym zakresem odszkodowania jest wartość rynkowa. Dodatkowo rekompensuje się inne szkody i niedogodności będące konsekwencją wywłaszczenia. Funkcjonują również odszkodowania dla przedsiębiorców w tym m.in. zwrot kosztów przeniesienia działalności (tzw. dalsza szkoda), a górny limit odszkodowania to wartość firmy. Nie uwzględnia się wzrostu wartości wynikającego z celu wywłaszczenia (polska „zasada korzyści”).
  • W Szwecji również nie uwzględnia się przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia.

Południowokoreańska oferta budowy elektrowni jądrowych.

Wideo

Materiał oryginalny: Prawo w praktyce. System wywłaszczeń jest niesprawiedliwy - Strefa Biznesu

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie