Sprzedaż mieszkania. Sprzedaj tak, by nie stracić

Na pierwszy rzut oka transakcja sprzedaży mieszkania może wydawać się bardzo skomplikowanym procesem.

Zobacz: Uwaga! Zmiany w księgach wieczystych i hipotece

Wynika to z możliwości wyboru spośród kilku rozwiązań podczas dokonywania takich transakcji: samodzielnie czy z pośrednikiem, umowa przedwstępna w formie zwykłej czy przed notariuszem, zadatek czy zaliczka i kiedy właściwie sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym dostaje pieniądze w zamian za klucze do lokalu?

Analitycy Home Broker przyjrzeli się tej ostatniej możliwości.

Ile transakcji, tyle rozwiązań

Wybory tu dokonywane mogą nieść ze sobą niemałe ryzyko. W standardowych warunkach kolejne etapy zależą głównie od formy finansowania zakupu (gotówka lub kredyt). Zdarza się jednak i tak, że sprzedający jest w trakcie transakcji zamiany mieszkania bądź zależy mu na optymalizacji podatkowej.

Z takich okoliczności wynikać mogą niestandardowe rozwiązania podczas przeprowadzania transakcji. Wszystko zaczyna się jednak od negocjacji nabywcy ze sprzedającym. W ich wyniku strony decydują, jaka będzie cena lokalu, kiedy podpisana zostanie umowa, wydany lokal itp.

Umowa przedwstępna domeną kredytu

Kolejnym etapem transakcji jest zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej.

- W niej to strony uzgadniają na piśmie, kiedy i na jakich warunkach dojdzie do umowy ostatecznej. Czas upływający pomiędzy umową przedwstępną a końcową kupujący wykorzystuje na zdobycie finansowania, czyli najczęściej na zaciągnięcie kredytu - informuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Zobacz: Opolski TBS nie dostał kredytu. Więc co dalej?

Etap umowy przedwstępnej może więc zostać pominięty, gdy kupujący dysponuje gotówką. Zazwyczaj tuż po podpisaniu umowy dochodzi także do przekazania zadatku lub zaliczki.

Następuje to w gotówce lub w formie przelewu. Ta druga jest coraz bardziej popularna, szczególnie, gdy w grę wchodzą kwoty przeszło 20 tys. zł (10 % wartości nieruchomości jest standardem).

Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami różnicującymi te umowy jest fakt, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, że akt ten zastępuje wyrok sądu.

- W przypadku niedotrzymania przez sprzedającego warunków umowy, kupujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i następnie egzekucję - dodaje Bartosz Turek.

Dodatkowym plusem formy notarialnej jest ujawnienie roszczenia nabywcy w trzecim dziale księgi wieczystej, co zabezpiecza przed sytuacją, w której mieszkanie mogłoby być sprzedane kilka razy. Natomiast w przypadku zawarcia umowy w formie zwykłej, można jedynie dochodzić wynagrodzenia za szkodę wynikłą z niedotrzymania warunków umowy na drodze sądowej.

Gotówka zarzewiem problemu

Umowa finalna musi zostać zawarta przed notariuszem. Tylko taka przenosi bowiem prawo do nieruchomości. W treści tego dokumentu ustalana jest konkretna data wydania i zapłaty za nieruchomość.

Przeważnie ta druga następuje szybciej, a normą jest zamknięcie całej transakcji w ciągu kilku lub kilkunastu dni.

Zobacz: Rynek nieruchomości w 2011 roku

Zapłata następuje zazwyczaj w formie przelewu - często strony zakładają sobie nawet konta w tym samym banku, żeby przelew można było zrobić od razu u notariusza.

Gotówka zdarza się znacznie rzadziej, bo i kwoty są znaczące, a wbrew pozorom ryzyko niemałe. Sprzedający naraża się bowiem na szereg niebezpieczeństw.

Po pierwsze podczas liczenia banknotów może dokonać trywialnej pomyłki albo niosąc pieniądze od notariusza, może być napadnięty.

Bardziej jednak można się obawiać, że gotówka może pochodzić z przestępstwa, a nawet być sfałszowana. Sytuacja jest lepsza w pierwszym przypadku - co najwyżej sprzedający straci pieniądze. W drugim przypadku najprawdopodobniej trafi ponadto na serię przesłuchań.

Ostatecznie, gdy sprzedający chciałby dodatkowo zabezpieczyć przelew środków, może skorzystać z usługi depozytu notarialnego - kupujący wpłaca doń pieniądze przed transakcją, a przelewa je notariusz na rachunek sprzedającego po transakcji. Z tego tytułu trzeba jednak notariuszowi dodatkowo zapłacić - maksymalnie 1211,55 zł (z VAT) przy kwocie 300 tys. zł.

Transakcja optymalna podatkowo

Powyżej przedstawiony schemat jest co prawda najczęściej spotykany, ale nie znaczy to, że nie można go dowolnie modyfikować. Wszystko zależy bowiem od konkretnego przypadku. Przykład? Sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 roku i chciałby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania o cenie 500 tys. zł.

Warto się nad tym zastanowić tym bardziej, że potencjalny podatek wyniósłby 50 tys. zł.

Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy to bowiem mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Można bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą - najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku.

Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet, gdy sprzedający w międzyczasie się rozmyśli, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może zapłacić za mieszkanie i otrzymać klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Trzeba jednak być świadomym ryzyka - faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.

Można sprzedać i mieszkać dalej

Gdy natomiast sprzedający jest w trakcie zamiany mieszkania, to może wynegocjować prawo do mieszkania w lokalu nawet przez kilka miesięcy po jego zbyciu, aż do momentu otrzymania kluczy do nowego „M”.

Zazwyczaj ma to jednak odzwierciedlenie w niższej cenie lokalu lub nawet opłacaniu przez dawnego właściciela czynszu za wynajem sprzedanego mieszkania. Rozwiązań jest więc wiele, trzeba być świadomym ryzyka i oszczędności płynących z każdego z nich, aby optymalnie dobrać schemat przeprowadzenia transakcji do konkretnych uwarunkowań.