Warto porównać oprecentowanie kredytów w różnych bankach

Z czego składa się rata kredytu

Jedna część to kapitał, który pożyczyliśmy, druga to odsetki, które płacimy bankowi. Te zawierają marżę ustalaną przez bank, która jest jego zyskiem, oraz stawki WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. 

To oprocentowanie, wg którego banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze w kraju (WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate) lub z zagranicy (np. LIBOR CHF we frankach czy EURIBOR w euro).

W przypadku rat malejących kapitał jest stały, a odsetki maleją. Natomiast przy ratach równych część kapitałowa rośnie, a część odsetkowa maleje. 

Przykład:

Dla kredytu hipotecznego 200000 zł oprocentowanego na 6.5% w skali roku w złotych równa rata kapitałowo-odsetkowa wyniesie 1264.14 zł, z tego 180.80 zł to część kapitałowa, a 1 083.33 zł to część odsetkowa.

Przy ratach malejących pierwsza wyniesie 1638.89 zł, z tego część kapitałowa to 555.56 zł, a odsetki to 1083.33 zł. 

Gdy doliczymy do tego jeszcze koszty okołokredytowe, jak: prowizja, ubezpieczenia, wycena, w sumie ok. 4000 zł, to rzeczywista roczna stopa oprocentowania naszego kredytu wyniesie 6.95%.

W przypadku kredytów walutowych dodatkowym kosztem kredytu jest różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży, którą każdy bank ustala indywidualnie. Pół roku temu dla CHF wynosiła ona 11 groszy, dziś to już 18-20 groszy.

Przykład: Przy kredycie walutowym we frankach w wysokości 200 000 zł zaciągniętym na 30 lat z oprocentowanym 3.6% w skali roku i następujących kursach:

- kurs kupna (wypłaty) 3,07 PLN

- kurs sprzedaży (spłaty) 3,27 zł

rata równa kapitałowo-odsetkowa wyniesie 968.53 zł, z czego kapitał to 329.44 zł, a odsetki to 639.09 zł.

Pierwsza rata malejącą wyniesie natomiast 1 230.84 zł, z czego 591.75 zł to część kapitałowa, a 639.09 zł to część odsetkowa.

Uwzględniając wcześniej przyjęte koszty okołokredytowe w kwocie 4000 zł oraz różnicę między kursem kupna a kursem sprzedaży franków na poziomie 20 groszy (spread 9.4 %), rzeczywista roczna stopa procentowa naszego kredytu wyniesie aż 4.48%.

Na poziomie rat odbija się też wzrost bądź spadek kursu waluty, w której zaciągnęliśmy kredyt.

Stopy procentowe

Wspomniane wskaźniki WIBOR, LIBOR i EURIBOR zależą przede wszystkim od głównej stopy procentowej ustalanej w danym kraju przez instytucje do tego upoważnione.

W Polsce jest to Rada Polityki Pieniężnej, która w ubiegłym tygodniu obniżyła stopy procentowe. Po tej decyzji 3-miesięczny WIBOR spadł z 5,15% do 4,63%. Analitycy oczekują, że za pół roku obniży się on jeszcze do poziomu 4,2%.

Jak wyliczyli fachowcy z Expander.pl, oznacza to, że np. rata kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł (30 lat, 25% wkładu własnego) zaciągniętego w połowie 2008 roku, z marżą 1%, która przed miesiącem wynosiła ok. 1886 zł, przy obecnym poziomie WIBOR spadła do 1785 zł. A gdyby wspomniany wskaźnik jeszcze obniżono do 4,2%, to kredytobiorca płaciłby wówczas ratę w wysokości 1647 zł.

Do ustalenia oprocentowania rat kredytu banki mogą wybierać WIBOR 3M (trzymiesięczny). Tak jest np.: w Banku Millennium, mBanku, Lukas Banku czy Kredyt Banku.

WIBOR 6M (sześciomiesięczny) obowiązuje w ING Banku Śląskim, BOŚ-u, Santanderze czy BPH. BGŻ daje swoim Klientom do wyboru WIBOR 6M albo WIBOR 1Y (jednoroczny). Więc jeśli dany bank przyjmuje WIBOR 6M, to dostaniemy harmonogram na 6 miesięcy i dopiero po tym czasie bank może zmienić nam oprocentowanie.

Bank może też zastrzec w umowie kredytowej, że weźmie pod uwagę ten wskaźnik tylko wtedy, gdy zmieni się on o ustaloną wartość. I tak na przykład jeśli WIBOR spadł z 4,8% do 4,6%, a bank w umowie bądź regulaminie ustalił, że dokona zmiany WIBOR w przypadku, gdy on zmieni się on o 0.3% pkt proc., to nie mamy szans na obniżkę rat.

Analogiczny sposób ustalania stopy międzybankowej dotyczy walut obcych, dla franka szwajcarskiego ustalany jest LIBOR CHF, a dla euro - EURIBOR. W Szwajcarii główna stopa referencyjna wynosi 0.5%, a LIBOR 3M dla CHF jest równy 0.49%. W strefie euro główna stopa referencyjna to 2%, a EURIBOR 3M wynosi 1.9%.

Marża

To składnik wyrażany w punktach procentowych, ustalany przez banki, który jest ich zyskiem. Obecnie banki windują go. Dlatego w gorszej sytuacji znajdują się osoby, które dopiero planują zaciągnąć kredyt.

Co prawda spadający WIBOR wypływa na obniżenie oprocentowania także nowo zaciąganych kredytów, rosną jednak marże kredytowe. Od stycznia średnia marża wzrosła bowiem z 2,3% do 2,71%.

W rezultacie, mimo spadku WIBOR o ok. 0,5 pkt. proc., oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów ze średnią marżą obniżyło się jedynie o 0,11 pkt. proc. (z 7,45% do 7,34%). Rata zaciąganego obecnie kredytu ze średnią marżą wynosi aż 2065 zł. Wysoka marża sprawia, że jest ona aż o 280 zł wyższa od raty kredytu zaciągniętego w połowie 2008 r.

Przed zaciągnięciem kredytu warto sprawdzić wysokość marży, bo mogą być one bardzo różne. Najniższa w Dominet Banku wynosi obecnie 1,07% , podczas gdy najwyższe w GE Money Banku oraz Multibanku, dla osób, które nie skorzystają z promocji, sięgają 6,6 %.

Zatem rata zaciąganego obecnie kredytu na kwotę 300 tys. zł, w zależności odbanku, może wynosić od 1741 zł do 2909 zł. Różnica wynosi więc ponad 1000 zł.

Zdolność kredytowa

Dobrą wiadomością dla kredytobiorców zadłużających się w złotych jest wzrost zdolności kredytowej. W styczniu średnia zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny o dochodach 3500 zł netto wynosiła 201 tys. zł. Obecnie jest to już 213 tys. zł, czyli tyle samo, co w końcu października 2008 r.

Rozbieżności w ofercie poszczególnych banków są jednak bardzo duże. Najniższą kwotę kredytu - 90 tys. zł - udzieli przykładowej rodzinie GE Money Bank. Natomiast najwyższą - aż - 332 tys. zł - bank BGŻ.

Jak zmniejszyć wysokość rat

Zawarta w umowie kredytowej marża jest generalnie stała w całym okresie kredytowania. Na stawki stóp WIBOR, LIBOR czy EURIBOR czy wskaźniki banków też nie mamy wpływu.

Pierwszym sposobem jest wydłużenie, za zgodą banku, okresu kredytowania w formie zazwyczaj płatnego aneksu do umowy kredytowej. Jeśli bank wyrazi na to zgodę, dostaniemy nowy harmonogram spłat z mniejszymi ratami. Zwróćmy jednak uwagę, by bank, wydłużając nam okres kredytowania, jednocześnie nie zmienił innych parametrów umowy, na przykład nie podwyższył marży.

Drugim sposobem zmniejszenia rat są wakacje kredytowe, dzięki którym na nawet kilka miesięcy możemy odroczyć spłatę części kapitałowej lub nawet całej raty kredytowej. To jednak rozwiązanie krótkoterminowe, gdyż nasze "wakacje" mogą trwać maksymalnie kilka miesięcy przy co najmniej kilkudziesięciu latach trwania kredytu hipotecznego.

Banki, które nie posiadają typowych wakacji kredytowych dla osób będących w trudnej sytuacji finansowej, mogą wyrazić zgodę na negocjowanie warunków spłaty rat.

Zwykle banki godzą się na pewne zmiany, np. odroczenie płatności kilku rat, wydłużenie okresu kredytowania. Ważne jednak, aby wniosek złożyć jeszcze przed terminem płatności raty, a nie w momencie, gdy spóźniamy się ze spłatą. Wówczas klienci mają ograniczone pole manewru, a bank nie jest skłonny do ustępstw.

W wielu bankach "wakacje kredytowe" wcale nie oznaczają niepłacenia raty. Rata kredytowa jest ratą kapitałowo-odsetkową - spłacamy kapitał, który otrzymaliśmy z banku, oraz odsetki od zadłużenia pozostającego do spłaty. W ponad połowie analizowanych przypadków zawieszeniu w spłacie ulega bowiem tylko część kapitałowa raty kredytu.

Klient musi natomiast spłacać odsetki, które w początkowym okresie spłaty stanowią większą część raty. Poza tym bank może nie wyrazić zgody na zawieszenie spłat, między innymi, jeśli kredytobiorca w przeszłości spóźniał się z płatnością rat.

Ponieważ "wakacje kredytowe" oznaczają przesunięcie terminu spłaty, wnioskując o takie rozwiązanie, trzeba dowiedzieć się, czy wydłużony zostanie okres kredytowania, czy też okres pozostanie bez zmian, a nieco zwiększą się następne raty według harmonogramu spłat.

Sposób trzeci - nadpłaty kredytu. Wówczas pomniejszony o nadpłatę kapitał do spłaty w tym samym okresie kredytowania będzie rozłożony na większą liczbę rat, a co za tym idzie cała rata będzie mniejsza. Dokonując częściowej spłaty kredytu musimy sprawdzić, czy w umowie kredytowej nie ma zapisu dotyczącego pobierania przez bank prowizji w takiej sytuacji.

Czy możemy negocjować elementy raty

Aby negocjować warunki, przede wszystkim marżę, na etapie ubiegania się o kredyt trzeba mieć mocne argumenty w postaci wysokiego wkładu własnego czy dochodów. W ostatnim jednak czasie w związku z kryzysem zaufania na rynku międzybankowym negocjowanie w większości przypadków jest niemożliwe.