Woźniakowska-Dębiec : Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje

Redakcja
Woźniakowska-Dębiec : Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycjeAdwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Woźniakowska-Dębiec : Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycjeAdwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zakłada wprowadzenie szeregu ograniczeń w sprzedaży i zakupie nieruchomości. Przewidziane w projekcie regulacje dotyczą nie tylko własności Skarbu Państwa, ale nieruchomości rolnych w ogóle, a co więcej także gruntów położonych w obrębie miast oraz na podmiejskich terenach inwestycyjnych, jeżeli nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczone są jako nieruchomości rolne.

Taka zmiana może spowodować wzrost cen działek przeznaczonych na cele inwestycyjne w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Proces inwestycyjny na terenach rolnych nieobjętych planem będzie obarczony większym ryzykiem niż obecnie, ponieważ będzie każdorazowo wymagał odrolnienia działki przez zbywcę przed sprzedażą. Grunty rolne w Krakowie zajmują ok. 50 proc. powierzchni miasta, a w Warszawie ok. 30 proc.[/b]

Zdaniem adwokat Anny Woźniakowskiej-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, wpływ projektowanych zmian będzie odczuwalny w obszarze inwestycji budowlanych – na rynku mieszkaniowym i komercyjnym – oraz dla podmiotów dążących do profesjonalizacji produkcji rolnej i prowadzenia gospodarstw w formie spółek prawa handlowego, pozwalających na wyłączenie odpowiedzialności wspólników własnym majątkiem – np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Zgodnie bowiem z rządowym projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny – osoba fizyczna. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy, jeżeli:

- wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty preferowany przez ustawodawcę – rolnika indywidualnego oraz że

- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Projekt nie przewiduje w ogóle możliwości zakupu ziemi rolnej na cele inwestycyjne niezwiązane z rolnictwem. Oznacza to, że obrót działkami posiadającymi w ewidencji gruntów przeznaczenie rolnicze – także tymi położonymi na obszarach miast oraz na ich obrzeżach, w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma ważnego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza ten teren pod inwestycje – doznaje istotnych ograniczeń. Tymczasem znaczną część powierzchni miast stanowią użytki rolne. W Krakowie zajmują ok. 45 proc. powierzchni tego miasta, zaś w Warszawie – ok. 30 proc. W świetle nowych przepisów tereny te nie mogą być nabyte przez nierolnika i na cele nierolne – dopóki nie zostaną wyłączone z produkcji rolnej i nie zostanie zmienione ich przeznaczenie w ewidencji gruntów.

Co prawda konieczność uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz poniesienia związanych z tym opłat przez inwestorów, którzy chcą na nich budować została wprowadzona już w 2014 r. Nastąpiło to przy okazji nowelizacji Prawa ochrony środowiska – wraz z poprawką do Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która objęła grunty rolne w miastach. Jednakże w obecnym stanie prawnym o wyłączenie działki z produkcji rolnej mógł się starać zarówno zbywca, jak i nabywca gruntu. Teraz konieczne będzie uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej przed jego sprzedażą – procesu tego nie będzie mógł już przeprowadzić np. deweloper po nabyciu działki, gdyż nie będąc osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne nie będzie mógł takiej ziemi zakupić.

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki. W oparciu o decyzję dotyczącą wyłączenia z produkcji użytków rolnych lub postanowienie o umorzeniu postępowania możliwa jest zmiana przeznaczenia gruntu w ewidencji gruntów a następnie sprzedaż nieruchomości. Czyli zbywca przed transakcją musi odrolnić działkę, żeby móc ją następnie sprzedać inwestorowi.

W tym stanie rzeczy, gdy priorytetem rządzących, zgodnie z treścią uzasadnienia do komentowanego projektu, jest „ochrona gruntów rolnych jako niepomnażalnego dobra publicznego” w tym „ochrona ilościowa mająca na celu utrzymanie istniejącego areału i zapewnienie właściwego wykorzystania” można spodziewać się, że procedury administracyjne związane z odrolnieniem i przekwalifikowaniem pod budownictwo mogą się wydłużyć. Dokonując audytu prawnego nieruchomości planowanej pod inwestycje i zabudowę trzeba będzie wziąć pod uwagę, że:

- cena ziemi, która jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na cele inwestycyjne, będzie rosła;

- inwestycje w nieruchomości rolne na terenach bez planu będą wymagały uprzedniego odrolnienia przez zbywcę i mogą wiązać się z podwyższonym ryzykiem.

Z założenia nowe regulacje miały uchronić ziemię rolną od spekulacyjnego wzrostu cen oraz wykupu przez podmioty zagraniczne – po kończącym się w maju 12-letnim okresie przejściowym. Jednakże niedostosowane do warunków gospodarczych i zbyt ogólne spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek. Wiele wskazuje na to, że – niezależnie od licznych komentarzy specjalistów odnośnie zbyt daleko idącej ingerencji projektowanych przepisów w stosunki własnościowe w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi między osobami prywatnymi, niezgodności ich z konstytucją czy prawem UE (m.in. traktatową swobodą przepływu kapitału) – projektowana ustawa wejdzie w życie jeszcze przed majem bieżącego roku. I to wbrew negatywnym opiniom środowisk prawnych i eksperckich na temat wpływu na gospodarkę nowo wprowadzanych regulacji.

Wideo

Materiał oryginalny: Woźniakowska-Dębiec : Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje - Polska Times

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3