Radzi Andrzej Jakiel
Radzi Andrzej Jakiel
Jak zmniejszyć ryzyko związane z wynajmem mieszkania
- Ryzykują właściwie tylko osoby, które znajdują się w bardzo trudnej sytuacji materialnej, a dysponują mieszkaniem, którego wynajem może ją poprawić. Wtedy łatwo popełnić błąd. Aby tego uniknąć, trzeba się jak najwięcej o lokatorze dowiedzieć. Warto sprawdzić, gdzie wcześniej mieszkał, czy nie pozostawił za sobą zadłużenia. Nie należy się wahać przed sformułowaniem życzenia o przyniesienie zaświadczenia o zarobkach. Tak postępują często profesjonalni pośrednicy. Jeśli podobnie będą robić prywatni właściciele mieszkań, to stanie się to zwyczajem. Taka wiedza pozwoli zorientować się, czy lokatora stać na płacenie czynszu. Nie ma się czego wstydzić, ponieważ właściciel jest zobowiązany opłacać czynsz za to mieszkanie. Należy też przed zamieszkaniem lokatora ustalić, kto będzie płacił za media i przedtem spisać stan liczników.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu
Jeśli właściciel zawrze umowę najmu, może ją wypowiedzieć nie później niż z wyprzedzeniem miesięcznym w następujących sytuacjach:
- jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszcza do dewastacji lub powstawanie szkód albo też niszczy pozostawione do jego dyspozycji urządzenia,
- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo, że został na piśmie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- wynajął, albo oddał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego cześć bez zgody właściciela,
- mieszka w lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością remontu budynku lub rozbiórki.
Potrzebę uchwalenia takich przepisów, które broniłyby praw najemców, sygnalizowali od dawna lokatorzy mieszkań komunalnych - mówi Andrzej Jakiel, prezes Stowarzyszenia Profesjonalnych Pośredników Nieruchomości. - W takich mieszkaniach żyją miliony ludzi nie okresowo, lecz często od narodzin do końca życia. W ciągu dziesięcioleci zmienia się ich sytuacja rodzinna i status materialny. Nic więc dziwnego, że prawo powinno ich chronić przed zakusami właściciela, który mógł wyrzucić ich na ulicę o każdej porze roku, gdy tylko przestaną płacić czynsz, choć przez lata robili to regularnie. Okazało się jednak, że ustawa chroni także tych lokatorów, którzy czasowo wynajmują mieszkania należące do osób prywatnych. Zanim weszła w życie, już wiadomo było, że jest nonsensowna i wymaga poprawek, jednak tej najważniejszej dotąd nie wniesiono. (Chodzi o wyłączenie lokatorów wynajmujących lokale od osób prywatnych)
Początkowo ustawa dopuszczała zawieranie umów na minimum trzy lata. Ten przepis po licznych monitach został zmieniony i od tego roku nie stawia się już takiego warunku. Można więc zawierać umowy na rok lub dwa, ale właściciele domów lub mieszkań nie chcą wcale podpisywać umów z lokatorami. Co to oznacza? Stratę dla państwa i kłopoty dla rodzin poszukujących mieszkania do wynajęcia.
Jeżeli właściciel lokalu wynajmuje go na podstawie umowy, to zobowiązany jest do zapłacenia podatku. Jeśli zdecyduje się udostępnić lokal wynajmującym bez umowy, oczywiście podatku nie zapłaci i fiskus na tym straci. Lokator, który wynajmuje mieszkanie bez umowy, nie ma żadnych praw. Nie chronią go żadne przepisy.
- Osoby, które dysponują wolnym mieszkaniem i obawiają się jakichkolwiek niejasnych interesów, składają oferty w biurze pośrednictwa nieruchomości i od razu zastrzegają, że wynajmą je, ale tylko firmie - mówi Andrzej Jakiel. - Tego typu lokatorzy byli najlepsi - można było firmie wystawić bardziej wygórowany rachunek, nie trzeba było się obawiać, że pieniądze nie wpłyną i że lokator w odpowiednim czasie nie zechce się wyprowadzić. Kiedy budowano niedaleko Opola autostradę, nie było problemów ze spełnieniem takiego warunku. Teraz tego typu oferty czekają na chętnych miesiącami. Nie ma u nas nowych inwestycji, a firmy, które tworzyły w stolicy województwa swoje przedstawicielstwa, dawno to już zrobiły. Można liczyć tylko na prywatnego klienta. Najczęściej jest to młoda rodzina, która chce być "na swoim", ale nie stać jej na własne mieszkanie.
Takich lokatorów właściciele mieszkań jednak bardzo się boją. Nie ma bowiem takich umów, które byłyby dla nich korzystne. O interesy lokatora zadbała ustawa. O swój interes właściciel musi zadbać sam. Aby uniknąć problemów, wolą oni w ogóle z wynajmu zrezygnować.
- Nie można wypowiedzieć lokatorowi mieszkania, jeśli zostanie on bez pracy, bo prawo chroni bezrobotnych - przypomina Andrzej Jakiel. - Nie można tego uczynić także w przypadku, jeśli kobieta mieszkająca w naszym mieszkaniu jest w ciąży lub wychowuje niepełnosprawne dziecko. W każdym takim przypadku lokator może nie płacić uzgodnionego wcześniej czynszu, a właściciel i tak nie może go z mieszkania usunąć. Ciąża mija wprawdzie po dziewięciu miesiącach, ale bezrobocie może trwać znacznie dłużej. Zresztą, jeśli lokator sobie obliczy, że pracując może otrzymać tylko najniższą krajową płacę, a mieszkanie kosztuje drożej, to sobie skalkuluje, że bardziej mu się opłaci nie pracować i nie płacić czynszu.
