Zamiast działki budowlanej kup rolną - oszczędzisz

Grunty rolne cieszą się sporym powodzeniem ze względu na atrakcyjną cenę - nawet dwa razy niższą od budowlanej.
Wraz z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU nr 110, poz. 725) z 8 lipca 2010 r. grunty rolne stały się łatwiejsze w obrocie.

- Dzięki nowelizacji Agencja Nieruchomości Rolnych zachowuje prawo pierwokupu ziemi, ale tylko w stosunku do gruntów rolnych przekraczających 5 hektarów - wyjaśnia Wojciech Rutowicz, menedżer projektu z firmy ES Polska.

- W praktyce oznacza to, że ziemię do takiej wielkości możemy kupić "od ręki", bez konieczności zawierania umowy przedwstępnej i nie musimy mieć na to zgody Agencji.

Sprawdź w gminie
Przed zakupem wybranej działki należy sprawdzić informacje na jej temat we właściwym urzędzie gminy. Najważniejszy jest plan zagospodarowania przestrzennego - akt prawa miejscowego, określający zakres przeznaczenia działki.

Jeżeli gmina nie posiada aktualnego planu, wzrasta ryzyko nietrafionej inwestycji. Głównie dlatego, że nie wiemy, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie działki - może się okazać, że nie można na niej budować albo w pobliżu przebiegać będzie obwodnica, może linia wysokiego napięcia.

Jeśli planu nie ma, trzeba złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Według przepisów, działka musi spełniać pewne normy: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów. Kolejnym warunkiem jest tzw. dobre sąsiedztwo.

Oznacza to, że znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie działka musi być zabudowana lub zostały już dla niej wydane warunki zabudowy.

Jak przekształcić
- Aby wybudować dom na gruncie rolnym, musimy działkę "odrolnić" - kontynuuje Wojciech Rutowicz. - Możemy to zrobić tylko wtedy, gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego.

Odrolnienie polega na zmianie przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W celu odrolnienia ziemi trzeba złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Pamiętajmy, aby wniosek był kompletny i zawierał precyzyjne określenie położenia działki.

Należy również opisać cel, na jaki działka ma być przeznaczona, np. budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne, usługowe.

Pismo kierujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a jego rozpatrzenie jest nieodpłatne. Minusem jest natomiast to, że nie ma ściśle określonego terminu, w którym gmina jest zobligowana do rozpatrzenia wniosku i u względnienia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego.

Od stycznia 2009 roku grunty rolne wszystkich klas znajdujące się w granicach administracyjnych miasta zostały odrolnione z mocy prawa.

Podobnie uproszczono procedurę obejmującą grunty na obszarach wiejskich, ale wyłącznie klasy od IV do VI. W pozostałych przypadkach potrzebny jest wniosek.

Musisz wyłączyć grunt
Gdy gmina wyrazi zgodę na odrolnienie ziemi, kolejnym etapem jest wystąpienie do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Dotyczy to ziemi o dobrej jakości - klasy od I do III. Grunty słabej jakości nie wymagają wyłączenia. W tym celu należy zapoznać się z gleboznawczą klasyfikacją gruntów, w której wyrażona jest klasa bonitacyjna użytku rolnego.

Jakie dokumenty
Pamiętajmy, aby dołączyć do wniosku: dokument potwierdzający prawo własności (akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej), wypis z planu zagospodarowania, wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej, mapę z planem działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczeniem terenu, który zostać wyłączony z produkcji rolnej i bilansem powierzchni.

Dopiero po otrzymaniu pozytywnej decyzji można starać się o pozwolenie na budowę. Przekwalifikowanie gruntu z rolnego na budowlany jest odpłatne.

Wysokość opłaty jest uzależniona od klasy gruntu - im wyższa klasa, tym większe opłaty. Po załatwieniu wszystkich tych formalności można skupić się już na budowie wymarzonego domu na dawnej działce rolnej.

z