ZWM. Blokowisko bez przyszłości

Projekt osiedla, który równo przed 40 laty wygrał konkurs architektoniczny, przywiózł niedawno do Opola katowiczanin Janusz Grzegorzak.

To on kierował zespołem, który przygotował koncepcję miejsca do szczęśliwego życia dla ponad 30 tysięcy opolan. Architekt zaprojektował nie tylko morze bloków, ale także przychodnie, dwie szkoły, czyli to wszystko, co doskonale znają mieszkańcy obecnego osiedla Armii Krajowej (nowa nazwa osiedla nie bez oporów przyjęta została w 2008 roku).

Na archiwalnej koncepcji widać również kilkanaście garaży wielopoziomowych, duży zespół otwartych basenów w parku, a także kino oraz dodatkową pętlę autobusową w rejonie skrzyżowania ulicy Sosnkowskiego i Pużaka. Wszędzie jest dużo zieleni, nie ma za to uciążliwej strzelnicy obok stadionu lekkoatletycznego.

- Na zieleń trzeba było czekać wiele lat, inne pomysły zawarte w projekcie zweryfikowało życie. Osiedle miało być inne - podkreśla mocno "ojciec" ZWM.

Pierwszy blok największego osiedla w województwie - które projektowano jeszcze jako dzielnicę Opole Wschód - oddano do użytku w lutym 1977 roku.

Ostatniego wciąż nie można wskazać, bo co jakiś czas spółdzielnia - która pozbyła się już z nazwy skrótu ZWM (komunistyczna organizacja Związek Walki Młodych) - stawia nowe budynki. Są inne od tych z wielkiej płyty.

- Trudno je porównywać - przyznaje Janusz Grzegorzak. - Gdy zaczynaliśmy budowę, korzystaliśmy z usług specjalnie zbudowanej w tym celu fabryki domów na ulicy Wschodniej (dziś ten zakład nie istnieje - red.).

Na początku uczyliśmy się technologii wielkiej płyty. Dopiero gdy dobrze poznaliśmy możliwości zakładu, projektowaliśmy ciekawsze architektonicznie i lepsze od strony funkcjonalnej bloki. Oczywiście na miarę tamtych czasów, bo warto pamiętać, że naszym głównym celem było zaspokojenie głodu mieszkań - podkreśla architekt.

Co ciekawe, w projekcie osiedla nie było ogromnej górki, która dziś dla wielu mieszkańców jest wręcz kultowa, a zimą dostarcza wielkiej radości dzieciakom, zjeżdżającym z niej na sankach i nartach. Wśród mieszkańców krąży kilka opowieści o tym, skąd wzięła się charakterystyczna górka. Według najciekawszej z osiedlowych legend górka jest... niedokończonym torem saneczkowym.

- W tym przypadku prawda jest mniej ciekawa - uśmiecha się architekt. - Podczas budowy osiedla wydobyto gigantyczne masy ziemi, które gdzieś trzeba by wywieźć. Mieliśmy problem, bo nie dość, że taka operacja byłaby pracochłonna, to jeszcze bardzo kosztowna. Stąd pojawił się pomysł, nie pamiętam już u kogo, na usypanie górki, która chyba wrosła już w krajobraz.

Górka powstała na terenie planowanego parku, za to dopiero po upadku PRL-u udało się stworzyć park osiedlowy z prawdziwego zdarzenia. W 1993 roku wyjęto z szafy w ratuszu stary projekt Janusza Grzegorzaka i zaczęto go realizować.

- Pamiętam, jak przywiozłem na teren parku ówczesny zarząd miasta, aby na własne oczy zobaczyli chwasty i śmieci - wspomina Bogdan Kociński, dziś emerytowany naczelnik wydziału ochrony środowiska opolskiego ratusza. - Powoli, ale systematycznie park, który był własnością miasta, zaczął się zmieniać. Ostatnie drzewa posadzono w 2000 roku.

Nie zdecydowano się jednak na budowę zaprojektowanej kawiarenki, w której miały się znaleźć ogólnodostępne ubikacje, których brak do dziś zastanawia wielu mieszkańców.

- Na kawiarnię obok szkoły podstawowej nr 5 nie zgodził się jej ówczesny dyrektor, argumentował, że to za blisko i będą mu tu młodzież rozpijać - opowiada Bogdan Kociński. - Ówczesny prezydent Leszek Pogan w 9 na 10 przypadków nie przejmował się takimi protestami, ale w tej sytuacji kazał od budowy odstąpić. Kto wie, może uda się kiedyś do tego pomysłu wrócić? Kawiarnia mogłaby powstać w innym miejscu parku, nie tak blisko szkoły.

Inżynier Janusz Grzegorzak przyznaje, że gdyby powstało osiedle tak, jak był zaplanował, byłoby dziełem jego życia.

- Niestety jest w nim wiele budowli, które niczym cierń tkwią w sercu. Największym jest Real - podkreśla architekt.

Pierwszy hipermarket w Opolu otwarto w 1999 roku. Zwykli opolanie czekali na taki sklep z utęsknieniem, bo miał wreszcie zapewnić niskie ceny w mieście. Za to wielu architektów i urbanistów łapało się za głowę.

- Sklep jest obrócony zapleczem do osiedla, to wbrew logice i sztuce projektowej! - zżyma się projektant.
Ale nie dlatego Janusz Grzegorzak zdenerwował się, gdy usłyszał o budowie Reala. Nikt - choć jest autorem projektu osiedla - nie uzgadniał z nim jego budowy.

- W miejscu Reala miał powstać zespół budynków handlowo-usługowych, m.in. z kinem, który niczym klamra spinałby w jedną całość osiedle - przekonuje architekt.

- To dlatego zaprojektowane budynki mieszkalne miały uliczki skierowane właśnie w tę stronę. Teraz wpadają na plac dostawczy sklepu...

Opolski architekt, który dla sieci Real projektował hipermarket, otrzymał na wniosek "ojca" ZWM upomnienie od branżowego Stowarzyszenia Architektów Polskich.

- Racja była po mojej stronie, ale co mi to dało? - pyta gorzko Janusz Grzegorzak. - Real mnie boli, podobnie jak fakt, że osiedle jest tak bardzo odcięte od centrum miasta. Miałem pomysł, aby nad torami kolejowymi poprowadzić kładkę pieszą, z której zejście znajdowałoby się na wysokości ulicy Kośnego. Została na papierze. Niestety podobnie jak wiele innych rzeczy, które zaproponowałem...

Nigdy nie zrealizowanym marzeniem pozostał także zespół basenów w parku. Początkowo miały być to odkryte niecki, potem myślano o krytej pływalni. W latach 90. pojawił się nawet pomysł aquaparku, powstała nawet jego koncepcja. Tyle że nagle inwestor się wycofał.

Z powodu braku pieniędzy z budowy kilkunastu garaży wielopoziomowych zrezygnowała także spółdzielnia. Ostatecznie powstał tylko jeden taki obiekt, a mieszkańcy, zamiast zostawiać samochody na obrzeżach osiedla, w wielu miejscach parkują tuż pod oknami. I wciąż proszą administrację spółdzielni o budowę nowych miejsc parkingowych, często kosztem zaprojektowanej wcześniej zieleni.
- Myślę, że gdyby parkingi wielopoziomowe powstały, to dziś sytuacja byłaby może nie idealna, ale na pewno lepsza - przekonuje Janusz Grzegorzak.

Ale architekci młodego pokolenia, z którymi rozmawialiśmy, są mniejszymi optymistami. Przypominają, że dawne osiedle ZWM to jeden z pomników utopijnej wizji.

W PRL władza chciała realizować model idealnego świata, zbudowanego od podstaw. Ten nowy porządek miał się składać z wielu jednostek mieszkalnych (bloków), w których wszyscy posiadaliby nie tylko łazienkę, ale też widok przez okno, przewiew i dużo przestrzeni. Była to próba realizacji utopijnego ideału. Dziś wiemy już, że się nie sprawdziła.

- Potężne blokowiska to kumulacja potężnych problemów społecznych, o których przed laty nie myślano - mówi Mirosław Palej, znany opolski architekt. - Idea takich osiedli pełnych przestrzeni i zieleni była fajna, ale proza życia ją zweryfikowała i w mojej ocenie większość tych projektów nie wytrzymała próby czasu.

Ludzie mieszkający w dużych wieżowcach, gdzie jedna klatka to czasem i 100 osób, w większości nie identyfikują się tak mocno ze swoim domem jak np. właściciele domów jednorodzinnych czy mieszkańcy niższych bloków. W takim bloku panuje anonimowość, nie sprzyja to budowaniu więzi społecznych. Nieprzypadkowo tak wielu ludzi, którym podnosi się status materialny, wyprowadza się z dawnego ZWM - dodaje architekt.

Ludzie od wielkich osiedli wolą ciaśniejszą i niższą zabudowę miejską. Lepiej się w niej czują.
- Gdy w PRL-u w latach 60-70 projektowano nowe, duże osiedla, to na Zachodzie już od tej idei się odchodziło. Nam zajęło to więcej czasu, ale dziś już takich potężnych blokowisk się nie buduje - przypomina Mirosław Palej.

Janusz Wójcik, dziś doradca wojewody, a kiedyś jeden z najbardziej charakterystycznych opolskich radnych, jest jedną z osób, która kilka lat temu wyprowadziła się z osiedla i zamieszkała we własnym domku pod Opolem.

- Spółdzielcze mieszkanie dostaliśmy w styczniu 1978, w czasach późnego Gierka, jeszcze przed kryzysem lat 80. - wspomina Janusz Wójcik. - Nie przejmowaliśmy się kiepskim wykonaniem naszego trzypokojowego "M". Byliśmy szczęśliwi, że je mamy, a jako młode małżeństwo mogliśmy kupić na kredyt meblościankę, a za gotówkę kolorowy telewizor.

Te pierwsze lata wspominam całkiem miło, bo osiedle było budowane etapami, a my dostaliśmy przydział do jednego z niskich, czteropiętrowych bloków na ulicy Bytnara Rudego. Pamiętam, że gdy wychodziło się na podwórko, to na pobliskich polach czasem pojawiła się sarna czy kuropatwa. Dopiero potem widok zasłoniły wieżowce, a z nimi przybyło ludzi. Wtedy już tak fajnie się nie mieszkało - wspomina były radny.

- Jeśli kiedyś miałbym wrócić do mieszkania w Opolu, to na pewno nie wybrałbym osiedla ZWM. To nie znaczy, że nie lubię tego miejsca, po prostu miasto ma znacznie ciekawsze dzielnice - nie ukrywa Janusz Wójcik. - Dawny ZWM się zmienia, widać, że spółdzielnia sporo inwestuje, ale nie wiem, czy to jest w stanie odwrócić tendencję wyprowadzania się mieszkańców.

W dawnej NRD - gdzie też budowano podobne osiedla - już mają problem z opuszczonymi blokami. Kilka lat temu zaczęto je nawet wyburzać.

Jeszcze kilka lat temu w wielu mediach straszono, że budynki z wielkiej płyty - a takie stoją na obecnym osiedlu AK - same się rozpadną.

Tymczasem wbrew dosyć częstej opinii PRL-owskie bloki spokojnie wytrzymają jeszcze kilkadziesiąt lat. Jak wynika z badań prowadzonych przez naukowców, mieszkańcy wieżowców, które przed 40 laty projektował Janusz Grzegorzak, naprawdę nie mają się czego obawiać.

- Badania prowadzono nie tylko w Polsce, ale i za granicą, m.in. w Niemczech, a także w Bułgarii i Rumunii - opowiada dr inż. Jacek Dębowski z Politechniki Krakowskiej. - Wykazały, że nie ma podstaw, by twierdzić, że takie budynki mogą się zawalić. Wbrew temu, co się dość powszechnie sądzi, budynki te jeszcze długo będą spełniały swoją funkcję. Co więcej, jeżeli chodzi o standardy konstrukcyjne, są bezpieczne.

Dr Dębowski przypomina, że w Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich, nie odnotowano przypadku zawalenia się wielkopłytowego bloku ze względu na stan techniczny.

- Nie oznacza to, że nie zdarzały się poważne błędy wykonawcze, ale można je skutecznie usuwać - zapewnia Dębowski i dodaje: - Jest jeszcze coś. W Polsce doszło do dwóch wybuchów gazu w budynkach z wielkiej płyty. Ich konstrukcje wytrzymały, a po niezbędnych naprawach bloki nadal są użytkowane.

Mimo to nieodłącznym elementem budynków z wielkiej płyty pozostają częste pęknięcia, które wywołują lęk wśród lokatorów.

- Wielka płyta jest systemem opartym na konstrukcji wykonanej w zakładzie produkcyjnym i zespolonym na placu budowy. Nawet nie mając wykształcenia budowlanego, łatwo się domyślić, że dwa materiały połączone ze sobą w różnych okresach produkcji na pewno nie złączą się w sposób trwały - przyznaje Dębowski. - Obecnie mamy jednak spore możliwości poprawienia przyczepności tych materiałów przez różnego rodzaju komponenty spajające, ale dawniej tego nie było.

Od lat 90. właśnie w taki sposób działano na terenie osiedla ZWM.

- Teraz bloki są ocieplone, uszczelnione, zadbane, a jedyne, co może być problemem w przyszłości, to fakt, że w poprzednim systemie nie zawsze zachowywano podczas budowy nakazane prawem normy. Na to jednak wpływu nie mamy - przyznaje Adam Jaroch, prezes spółdzielni mieszkaniowej, która zarządza osiedlem.

Spółdzielnia ma też niewielki wpływ na to, że w najbliższych latach mieszkańców osiedla będzie dramatycznie ubywać.

Jak wynika z prognozy demograficznej przygotowanej dla Opola, w 2020 roku osiedle AK ma mieć zaledwie 26 tysięcy mieszkańców, podczas gdy obecnie jest ich sporo ponad 32 tys. Między innymi dlatego Andrzej Jakiel, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości, twierdzi, że los wieżowców jest przesądzony i to bez względu na to, w jaki sposób by je zaprojektowano.

Takie blokowiska prędzej czy później zamieniają się w slumsy, a ten problem widać nie tylko na terenach dawnej NRD, ale i we Francji.

- Już teraz mieszkania na dawnym ZWM są tańsze od bloków budowanych w innych technologiach, nie mówiąc o budynkach z cegły - podkreśla Andrzej Jakiel. - Nie mam wątpliwości, że z czasem mieszkania w takich blokowiskach będą tracić na wartości jeszcze bardziej, a potem dojdziemy do momentu, gdy nikt nie będzie w nich chciał mieszkać. Chętnych będzie ubywać również ze względu na zmniejszającą się liczbę mieszkańców Opola.

Prezes OSRN uważa, że nie należy się pocieszać ostatnim wzrostem popularności tanich mieszkań na osiedlu AK. Ów boom wynika bowiem ze spadku możliwości kredytowych nabywców, a nie z chęci zamieszkania w blokach molocha.

- Mieszkając w "płycie", trzeba się liczyć z kiepską wentylacją czy np. tym, że słyszy się kroki każdego sąsiada - wylicza wady Andrzej Jakiel. - Dlatego te budynki nie mają przyszłości. Choć przybywa stale właścicieli, którzy kupują mieszkania na dawnym osiedlu ZWM, to robią to tylko po to, aby je wynajmować studentom.

Jednym z nielicznych plusów tego osiedla są ciekawe tereny, które obecnie zajmuje. Po wyburzeniu bloków pojawi się wiele atrakcyjnych lokalizacji pod nowoczesne, wierzę, że znacznie niższe budownictwo.