Zysk z wynajmu - taki jak z lokaty. Inwestycja w nieruchomości

Edyta Hanszke
Edyta Hanszke
Rozmowa z Piotrem Przybyłem, doradcą finansowym i właścicielem Broker House Nieruchomości z Opola o tym, czy inwestować w nieruchomości.

- Jak najlepiej wybrać nieruchomość pod inwestycje?
- Na początek trzeba odpowiedzieć sobie na kilka pytań: jakim kapitałem dysponuję i skąd go będę mieć (własne środki, kredyt bankowy); na jaki okres chcę zainwestować, jaka jest moja skłonność do ponoszenia ryzyka i tym samym oczekiwany zysk z inwestycji, co wiem na temat rynku nieruchomości.
Odpowiedzi na te pytania ułatwią nam decyzję, w jaki segment rynku nieruchomości chcemy lub możemy zainwestować. Mogą to być np. grunty (działki budowlane, rolne), nieruchomości mieszkaniowe (lokale i budynki mieszkalne), komercyjne (działki, budynki, budowle), a także pośrednie inwestycje w nieruchomości np. poprzez fundusze inwestycyjne lub spółki notowane na giełdzie z sektora związanego z nieruchomościami.
Inwestując np. w mieszkania, musimy podjąć wcześniej decyzję, czy ma to być inwestycja długoterminowa pod wynajem czy inwestycja krótkoterminowa na zasadzie: szukam okazji, tanio kupuję, drogo sprzedaję.
Możemy również inwestować w grunty, np. rolne, docelowo przeprowadzając procedurę ich przekwalifikowania i podziału na działki budowlane, co wiąże się z możliwością osiągnięcia bardzo wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, ale przy równie wysokim ryzyku związanym ze skomplikowanym i długotrwałym procesem administracyjnym.

- W co i jak inwestują Opolanie?
- Trend do inwestowania w danym regionie jest ściśle uzależniony od atrakcyjności rynku i nie ma tu większego znaczenia, z jakiego miasta inwestor pochodzi.
Opolski rynek wydaje się atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów lokujących posiadany kapitał w nieruchomości mieszkaniowe pod wynajem. Jest to związane z dużą ilością uczelni w naszym mieście. Dodatkowo atrakcyjność naszego rynku w ostatnim czasie potęguje planowana rozbudowa Elektrowni Opole, co spowoduje napływ dużej ilości firm podwykonawczych i tym samym siły roboczej. Powinno przełożyć się to bezpośrednio na wzrost zainteresowania lokalami pod wynajem. Posiadamy w naszej bazie klientów z Wrocławia, którzy inwestują w mieszkania w Opolu właśnie pod wynajem.

- Ile można na tym zarobić?
- To najbezpieczniejszy sposób inwestowania w nieruchomości, ale i najmniej zyskowny. Stopa zwrotu (ok. 5%) wynosi mniej więcej tyle co zysk z lokaty bankowej i jest uzależniona od lokalizacji (im bliżej centrum, tym wyższe zyski), usytuowania, stanu technicznego, wyposażenia itp.

- Zróbmy symulację, ile mogę zarobić na wynajmie kawalerki w Opolu?
- Załóżmy, że średnia cena kawalerki to ok. 130 000 zł, a zysk z wynajmu netto to ok. 600 zł/m-c (po potrąceniu czynszu, podatku itp.). Stopa zwrotu wyniesie więc 5,54% w skali roku (bez uwzględnienia inflacji, kapitalizacji i kosztów zarządzania).
Jest to więc propozycja dla osób chcących bezpiecznie lokować w okresie długoterminowym swoje nadwyżki finansowe przy stosunkowo niskim ryzyku utraty kapitału.
Osoby oczekujące wyższej stopy zwrotu mogą inwestować w inne segmenty rynku, np. grunty czy też lokale mieszkalne z możliwością przekwalifikowania ich dotychczasowej funkcji z mieszkalnej na użytkową.

- Ile pieniędzy trzeba mieć na takie inwestycje?
- Nie trzeba mieć własnych, wystarczy, że posiadamy zdolność kredytową, żeby otrzymać kredyt. Stosujemy tym samym tzw. dźwignię finansową, czyli korzystamy z kapitału obcego, żeby wygenerować dochód przekraczający koszt jego pozyskania. Naszym dochodem będzie np. czynsz najmu lub też różnica między ceną zakupu a sprzedaży nieruchomości
Aby dobrze skalkulować oczekiwaną stopę zwrotu, należy policzyć wszystkie koszty związane z kredytem.

- Z jakim ryzykiem wiąże się inwestowanie w nieruchomości?
- Po pierwsze jest to ryzyko związane z kupnem nieruchomości: wycena (rzetelne określenie wartości rynkowej), transakcja (zawarcie umowy). Ryzyko niesie też jej sprzedaż - czy uda nam się osiągnąć zakładany zysk w określonym czasie.
Ryzykowny jest najem: brak najemców, brak dochodów, utrata wartości nieruchomości np. na skutek dewastacji.
Inwestując na długi czas, nie jesteśmy w stanie przewidzieć koniunktury na rynku (cena mieszkań, podatki) i w związku z tym także ponosimy ryzyko.

Nieruchomości z Twojego regionu

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Niedziele handlowe mogą wrócić w 2024 roku

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na nto.pl Nowa Trybuna Opolska