Ekspert od nieruchomości: Kupuj gotowe mieszkanie

- Z kraju dochodzą informacje o trudnej sytuacji budujących mieszkania deweloperów i ich klientów. Co się dzieje?
- W ostatnich latach podaż mieszkań była tak niewielka, a chętnych na mieszkania tak wielu, że wystarczyło dać ogłoszenie w gazecie, by sprzedać lokale na pniu, kiedy pod blok dopiero kopano fundamenty. Zamożni deweloperzy inwestowali własne pieniądze i windowali marże, by więcej zyskać, a mniej zamożni uciekali się do finansowania budowy z pieniędzy przyszłych właścicieli, którzy z kolei korzystali z kredytów. Widząc wielką koniunkturę, za budowę mieszkań na sprzedaż wzięli się ludzie, którzy nigdy z budownictwem nie mieli do czynienia.

- A teraz przyszedł kryzys. Jak wpłynął na rynek nieruchomości?
- Wielcy deweloperzy mogą schodzić z marż, które w dużych miastach sięgały połowy ceny metra mieszkania i są bezpieczni, podobnie jak ich klienci. Druga grupa znalazła się w sytuacji patowej. Nagle się okazało, że popyt na mieszkania gwałtownie spadł, bo ludzie nie mogą dostać kredytu i deweloperzy nie mają za co kontynuować budowy.

- Czy grozi im bankructwo?
- Prezes stowarzyszenia deweloperów powiedział w wywiadzie dla mediów, że - według jego rozeznania - zagrożonych bankructwem może być aż 30 procent firm deweloperskich. Ja przypuszczam, że banki jednak będą próbowały do tego nie dopuścić i windykacja zadłużenia będzie ostatecznością, bo od bankrutów nie ściągnie się długów. Sądzę, że deweloperzy w takiej sytuacji rozszerzą ofertę sprzedaży o ofertę najmu.

- Na czym będzie ona polegać?>/b>
- Lokator podpisuje z właścicielem domu umowę, że sam za własne pieniądze wykończy mieszkanie, zamieszka w nim, będzie płacił czynsz, a kiedy jego sytuacja materialna się poprawi i otrzyma kredyt, wtedy wykupi lokal i dostanie akt notarialny. - Czy to bezpieczne rozwiązanie dla przyszłego właściciela mieszkania?
- Jeśli deweloper jest wiarygodny, wówczas oferta jest korzystna dla obu stron. - Jeśli na część mieszkań w domu, który jest dopiero budowany, nie ma jeszcze chętnych, można przypuszczać, że chcąc je sprzedać, deweloper może znacząco obniżyć cenę. Czy skorzystanie z takiej okazji jest dla kupującego bezpieczne?
- O tym, jak dalece rynek jest nieprzewidywalny, świadczy bankructwo dewelopera z Krakowa, który będąc w trudnej sytuacji finansowej, nie obniżył, lecz podwyższył cenę i mimo że przyszli właściciele mieszkań przystali na jego propozycję, to nie wystarczyło i i tak doszło do bankructwa.
U nas marże nie były zbyt duże, więc teraz nie należy się spodziewać spektakularnych obniżek cen nowych mieszkań, a kupowanie ich, kiedy jeszcze nie są gotowe, zawsze jest obciążone ryzykiem. - Dlaczego po doświadczeniach z ubiegłych lat, kiedy to zdarzały się sytuacje, że właściciele zapłacili za mieszkania, do których przez kilka lat nie mogli się wprowadzić, bo ich oszukała niesolidna firma, ludzie nie korzystają z tzw. rachunku powierniczego i ochrony banku?
- Jeżeli przyszli właściciele mieszkań umówią się z firmą budującą blok, że będą ratami finansować budowę ale wpłacać pieniądze do banku, wówczas bank kontroluje dewelopera i wypłaca kolejną transzę dopiero, kiedy za poprzednie pieniądze budowa posunęła się do przodu.
To zapewnia bezpieczeństwo przyszłym właścicielom, ale deweloperzy nie byli taką formą zainteresowani, podobnie jak i lokatorzy, bo taka ochrona kosztuje.
Deweloper musiał brać kredyt inwestycyjny, co wiązało się z podwyższeniem kosztu mieszkania. Jednak kto chce być bezpieczny, niech skorzysta z pośrednictwa banku.