Kupuj z głową

Nasi eksperci od nieruchomości - Andrzej Jakiel, prezes, oraz Marek Czarnecki i Witold Mironowicz, wiceprezesi Opolskiego Stowarzyszenia Profesjonalnych Pośredników Rynku Nieruchomości, odebrali kilkanaście telefonów. Niemal każdy łączył się z poważnym życiowym problemem.
- Wynajmuję mieszkania w domu, który jest moją własnością. Lokatorzy od kilku miesięcy zalegają z czynszami. Tłumaczą, że są bez pracy, że mają dużo dzieci i nie wystarcza im na życie, a co dopiero na czynsz. Co mam robić? Sprzedać dom i niech kto inny się boryka z tymi problemami czy doprowadzić do eksmisji?
- Może pani dom sprzedać. Na pewno nie będzie to łatwe, ale zawsze znajdzie się ktoś, kto zechce zaryzykować. Tylko w takiej sytuacji musi pani się liczyć z tym, że cena sprzedaży domu będzie o około 30-40 proc niższa od rzeczywistej jego wartości. Można też próbować usunąć lokatorów, ale szanse są znikome, bo żadna władza nie wyrzuci rodziny wielodzietnej na bruk. Jak się do tego zabrać? Gdy zaległości w płatnościach wynoszą ponad trzy miesiące, musi pani wezwać lokatorów do zapłaty i wyznaczyć im miesiąc na uregulowanie należności. Po tym okresie właściciel powinien umówić się z lokatorami, że odstępuje od naliczania odsetek i rozbija dług na raty, ale nie większe niż wnoszony co miesiąc czynsz. Jeśli lokatorzy nadal uchylają się od płacenia, można wystąpić na drogę sądową. Sąd eksmisji raczej nie orzeknie, ale może orzec przeprowadzkę do lokalu socjalnego. Taki lokal powinno zapewnić miasto, które - jak uczy życie - też raczej takich lokali nie ma zbyt wiele. Przepisy ustawy o ochronie lokatorów są wyjątkowo liberalne. W zapowiadanej nowelizacji niektóre terminy zostaną skrócone na korzyść właścicieli.
- Mogę kupić dom po wyjątkowo okazyjnej cenie. Boję się, że mogą się za tym kryć jakieś pułapki. Czy moje podejrzenia są słuszne?
- Są jak najbardziej uzasadnione. W taką transakcję nie należy się "motać" bez pomocy kogoś fachowego. To jakby kupować samochód w nocy, bo nadarzyła się okazja. Mógłbym doradzić sprawdzenie księgi wieczystej, ale może być ona jeszcze w południe czysta, a wpis o obciążeniu hipoteki pojawi się tuż przed zakończeniem pracy sądu. Takie wyjątkowe okazje mogą też kryć - oprócz nie spłaconych kredytów i zadłużenia - inne pułapki: kilka zameldowanych osób, dom sprzedaje osoba, która nie jest jego właścicielem. W Opolu młody człowiek pod nieobecność rodziców wynajął to samo mieszkanie siedmiu osobom. W Warszawie z kolei to samo mieszkanie zostało jednego dnia sprzedane sześciokrotnie u różnych notariuszy. Sprawcy zbiegli za granicę. Dlatego doradzam wyjątkową ostrożność.
- Chcę kupić mieszkanie własnościowe spółdzielcze córce. Czego powinienem dopilnować? Właścicielką mieszkania jest pani, która wybudowała dom. Lokal zajmuje jej córka.
- Trzeba zacząć od sprawdzenia przydziału ze spółdzielni, na którym będzie widniało, kto jest właścicielem lokalu, komu przysługuje prawo zamieszkania w nim. Zaś z dowodu osobistego sprzedającego wyczyta pan, czy ten, który sprzedaje i którego nazwisko widnieje w przydziale, to ta sama osoba. Jeśli mieszkanie było już wcześniej zbywane, zamiast przydziału jego właściciel powinien okazać akt notarialny, w oparciu o który lokal kupił. Należy też pójść do spółdzielni mieszkaniowej i odwiedzić trzy jej działy - czynszów, by przekonać się, czy lokator nie ma zaległości czynszowych, dział członkowski, w którym trzeba sprawdzić, kto ma uprawnienia związane z mieszkaniem. Wreszcie dział rozliczeń - tu sprawdzamy, czy nie został umorzony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę domu. Właściciel musi zwrócić umorzenie w momencie sprzedaży lokalu. Spółdzielnie od początku lat 90. zostały zobowiązane do prowadzenia rejestru założonych ksiąg wieczystych, sprawdzi więc też pan, czy taka księga istnieje. Przed wizytą u notariusza powinien pan zażądać, by wszystkie osoby zameldowane w mieszkaniu wymeldowały się. Powinien pan też w spółdzielni złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
- Jakie opłaty trzeba pokryć przy kupnie mieszkania?
- Notariusz pobierze taksę notarialną, poza tym zapłaci pan 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowa kwota to opłaty za wypisy oraz za wniosek o założenie księgi wieczystej. Notariusz powinien wcześniej wyliczyć, ile pieniędzy trzeba przygotować.
- Chcę kupić nieruchomość. Jak starać się o kredyt?
- Bank na pewno zbada pana zdolność kredytową - m.in. przeprowadzi symulację miesięcznych rat, które trzeba będzie spłacać. Potrzebny też będzie wypis z księgi wieczystej i oświadczenie właścicieli nieruchomości, że sprzedają ją i za jaką cenę. W trakcie umowy przedwstępnej będzie pan musiał wnieść - w zależności od żądań banku - 20-30 proc. wkładu własnego.
- Chcę zlecić kupno mieszkania agencji nieruchomości. Po czym poznać, że jest ona solidna?
- Od tego roku każdy pośrednik w handlu nieruchomościami powinien mieć licencję zawodową oraz certyfikat zaświadczający, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli popełni błąd, to klient w ramach odszkodowania nie będzie mu zabierał komputera, tylko domagał się odszkodowania od ubezpieczyciela. Liczące się biuro powinno mieć dobrą lokalizację, obowiązkowy szyld, solidne wyposażenie w sprzęt, przyzwoite warunki lokalowe. Ważne, by reklamowało się w mediach, bo to znaczy, że coś robi, że ma liczącą się ofertę.
- Czy warto inwestować w nieruchomości?
- Owszem. Czasy sprzyjają tym, którzy mają pieniądze. Ceny mieszkań mocno spadły i jeszcze będą niższe. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań spółdzielczych. Warto też inwestować w grunty rolne, bo teraz są tanie. Zapobiegliwi wiedzą, że Unia Europejska stosuje dopłaty, by nie prowadzić działalności rolniczej.
- Syn sprzedaje kawalerkę. Dał ogłoszenie w prasie. Zjawił się pośrednik z klientem. Chciał od syna wyegzekwować prowizję z tytułu transakcji. Uważam, że to oburzające.
- I słusznie. Pośrednik może zjawić się po anonsie prasowym i ujawnić swój status. Ale prowizję może wyegzekwować tylko od swojego klienta, któremu znalazł mieszkanie. Mogą państwo zgłosić na policji, że nęka was wyłudzacz. Prowizję trzeba natomiast zapłacić, jeśli z biurem pośrednictwa zawarło się umowę.
- Gdzie mogę poskarżyć się na nieuczciwego pośrednika?
- Skargi przyjmują sądy koleżeńskie działające przy regionalnych stowarzyszeniach profesjonalnych pośredników. Jeśli biuro nie jest zrzeszone, można złożyć zażalenie w komisji odpowiedzialności zawodowej przy prezesie Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Federacja profesjonalnych pośredników planuje powołanie sądu polubownego, który załatwiałby sprawy szybko i taniej niż sądy powszechne, a jego wyroki byłyby tak samo ważne.

Opolskie Stowarzyszenie Profesjonalnych Pośredników Rynku Nieruchomości ma swoją siedzibę w Opolu, przy ulicy Krakowskiej 37.