Ryzyko można zmniejszyć

- Pana firma od lat pośredniczyła w wynajmie mieszkań dla studentów. Jak będzie w tym roku? Czy ludzie posiadający mieszkania do wynajęcia zdecydują się - w związku z rygorami wprowadzonymi przez ustawę o ochronie praw lokatorów - przyjąć pod swój dach studentów?
- W ciągu 10 lat udało się nam zorganizować wcale nie małą bazę adresów. Mieliśmy zarejestrowanych około 500 kwater, które dysponowały ponad 1200 miejscami dla studentów. Co roku tych adresów przybywało. Aż do teraz. Właściciele mieszkań przestraszyli się rygorów ustawy, przestali do nas zgłaszać wolne miejsca. Boją się, że przyjmą pod swój dach lokatora, którego trudno będzie się pozbyć.
- Rzeczywiście tego rodzaju ryzyko jest duże?
- Wynajęcie mieszkania studentowi jest najmniej ryzykowne. Ustawa bowiem pośrednio mówi, iż obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego ustępuje, gdy lokator posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Student najczęściej jest zameldowany u swoich rodziców, ma więc zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Na wszelki wypadek warto sprawdzić, komu się mieszkanie wynajmuje.
- Nie wystarczy precyzyjna umowa najmu?
- Owszem, dobrze mieć taką umowę sporządzoną. Z ustawy wynika, że studentowi można wynająć mieszkanie na czas nauki. Nie musi to być cały okres studiów - np. cztery czy pięć lat. Można w dokumencie zapisać, że chodzi o semestr. Ale trzeba ten czas szczegółowo określić - "umowa ulega rozwiązaniu wraz z końcem drugiego semestru trzeciego roku", trzeba też napisać w umowie, że chodzi o konkretnego studenta na określonym roku studiów i uczelni. Na razie złotej recepty nikt nie opracował. Nie wiadomo, jak w praktyce będą stosowane zapisy ustawy. To się okaże z chwilą, gdy sądy wykreują pierwsze wyroki w tych sprawach.
- Jak jeszcze można się zabezpieczyć przed niespodziankami ze strony nieuczciwych lokatorów?
- Przede wszystkim trzeba odprowadzać podatek dochodowy z tytułu najmu. Nawet wówczas, gdy nie został nawiązany stosunek prawny na wynajem. Lokator nie będzie miał argumentu do szantażu. Jeśli ktoś ma kilka mieszkań kupionych z myślą o wynajmie, może zarejestrować działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu bursy lub pensjonatu. Wtedy co prawda rozlicza się z urzędem skarbowym np. za pomocą karty podatkowej, ale nie obejmują go rygory nowej ustawy. Pokładam dużą nadzieję także w tym, że niektóre jej zapisy zostaną uchylone bądź poprawione. Ustawa została trzykrotnie zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego. W przypadku studentów - wylano dziecko z kąpielą. Dla ludzi wynajmujących im mieszkania - najczęściej byli to emeryci - kwoty uzyskane za wynajem ratowały choć trochę ich skromny budżet, wyręczali też oni uczelnie z obowiązku zapewnienia młodym ludziom mieszkania w czasie studiów.