Na piśmie, z pomocą prawnika

Adam Szyszka z Opola zakończył niedawno rozliczenia z firmą wykonawczą. Niemało problemów przysporzyła mu umowa, którą uważa za nie dość precyzyjnie sformułowaną. Brakowało w niej wielu elementów, które okazały się bardzo istotne.
- Pierwszą, bardzo istotną sprawą jest podzielenie budowy na etapy (fundamenty, piwnice, stan surowy, roboty wykończeniowe) i zapisanie w umowie - po uzgodnieniu z wykonawcą - w jakich terminach każdy z etapów zostanie zakończony - uważa pan Szyszka. - W mojej umowie z firmą został określony tylko ostateczny termin zakończenia budowy.

Jakie były tego skutki? Otóż wykonawca po zbudowaniu piwnic porzucił na jakiś czas plac budowy i zapewne poszedł na trzy tygodnie na jakąś fuchę. Mnie zwodził, że ma jeszcze czas i na pewno dotrzyma terminu zakończenia budowy. Istotnie, terminu dotrzymał, ale szybkie tempo wielu prac sprawiło, że były one jakościowo nie do przyjęcia. Cóż z tego, że potem zostały usunięte wady, kiedy z tego powodu mogliśmy się wprowadzić do domu o wiele później. Gdyby w umowie były zapisane terminy wykonania poszczególnych etapów, oszczędziłoby to nam nerwów.
Inny inwestor, Adam Szczepaniak, uważa, że należy przed zawarciem umowy z wykonawcą dokonać wszelkich poprawek do projektu. Odstępstwa od niego i prace dodatkowe będą nas drogo kosztować.

Zwyczajowo umowę przygotowuje wykonawca i jakoś tak się dzieje, że zwykle o wiele więcej zobowiązań i kar finansowych przewidzianych jest w projekcie takiej umowy dla inwestora. Dlatego, zanim złożymy swój podpis, warto skonsultować treść projektu z prawnikiem. Umowa - gdy sytuacja będzie tego wymagała - stanie się podstawą do dochodzenia naszych praw przed sądem, który bardzo szczegółowo będzie ją analizował.
Ważnym elementem umowy jest zapis dotyczący rozliczenia. Najczęściej praktykuje się rozliczanie po zakończeniu jakiegoś etapu budowy. Jeśli dostarczymy firmie własne materiały, nie dawajmy zaliczek. Zdarzało się, że wykonawca brał zaliczki, a potem o nich "zapominał". Aby uniknąć nieporozumień, jeśli już je dajemy, to tylko za pokwitowaniem.
Warto wiedzieć, jakie szczegółowe zapisy powinna zawierać umowa. Otóż przede wszystkim dokładną nazwę firmy wykonawczej, jej adres, numer REGON, zaświadczenie o wpisie do rejestru działalności gospodarczej, a następnie dokładnie sprecyzowany przedmiot umowy, zakres prac oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac z podziałem na etapy.
W następnej kolejności określamy, kto będzie odpowiadał za mienie i materiały na budowie, a także termin płatności oraz kwotę, jaką uzgodnimy z wykonawcą. Jeśli inwestycja będzie rozliczana etapami, to także należy zapisać.

Nie można zapomnieć o zapisaniu w tym dokumencie, w jakim trybie usuwane będą usterki i reklamacje, a także o określeniu kar umownych dla obu stron. Inwestorowi grożą one jeśli nie przygotuje na czas dokumentów niezbędnych do rozpoczęcia budowy, nie uzbroi placu w podstawowe media lub nie dostarczy na czas materiałów (jeśli się do takich czynności zobowiązał). Trzeba także zawrzeć w umowie terminy obowiązywania rękojmi wykonawcy, a także określić sposób postępowania w przypadku sporów i zmian w treści umowy.