Planujesz zakup mieszkania? Są dobre wieści: zarówno jeśli chodzi o ceny mieszkań, jak i zdolność kredytową. Sprawdź, ile pożyczysz w banku

We Wrocławiu, Gdańsku i Warszawie ceny praktycznie nie uległy zmianie (0,2 proc. w stolicy i 0,1 proc. w Gdańsku i Wrocławiu), bardziej widoczne, choć mimo wszystko niewielkie wzrosty zanotowaliśmy w Krakowie (1 proc.) oraz Poznaniu (1,5 proc.) – wynika z najnowszego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl oraz REDNET Property Group. Zdaniem autorów analizy, dane te wskazują na stabilizację sytuacji na rynku, co jest z kolei efektem kilku nakładających się na siebie czynników.

– Rynek ewidentnie znalazł się w fazie wyczekiwania – mówi Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group. – Co wobec siły, z jaką oddziaływał na sektor program Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest zupełnie zrozumiałe. Problemem jest przede wszystkim to, w jakiej formie i kiedy ostatecznie nowy program ruszy. Pierwotnie miała być to połowa roku. Dziś wiemy już, że nie nastąpi to wcześniej niż po wakacjach – dodaje.

Dane dotyczące cen mieszkań na pierwszy rzut oka są zbieżne z prognozami przedstawicieli sektora. W ostatnim odczycie Indeksu Nastrojów Deweloperów 55,4 proc. ankietowanych spodziewało się właśnie stabilizacji, a 41 proc. wzrostu cen. Jak wskazano, nieco inny obraz wyłania się, jeśli na indeks spojrzymy w szerszej perspektywie.

– W tym przypadku można zaobserwować coraz bardziej kształtujący się trend. Począwszy od grudnia z jednej strony spada liczba deweloperów spodziewających się stabilizacji (z 63,2 proc. w grudniu do 55,4 proc. w lutym), z drugiej rośnie odsetek prognozujących wzrost cen (z 34,5 proc. w grudniu do 41 proc. w lutym) – zauważają eksperci.

Zmiany nastroju pojawiły się także w przypadku dynamiki sprzedaży. Okazuje się, że utrzymania sprzedaży na obecnym poziomie w styczniu 2024 roku spodziewało się 69 proc. deweloperów, natomiast w lutym już tylko 51,8 proc. Natomiast wzrostu dynamiki w grudniu spodziewało się 13,8 proc., jednak w lutym już aż 37,3 proc.

– W odczytach naszych wskaźników ewidentnie widać, że rynek szykuje się do większej aktywności, którą napędzać będzie rosnące zainteresowanie ze strony klientów. Czynnikiem wstrzymującym tę aktywność jest oczekiwanie na program rządowy, który jednak nie wystartuje wcześniej niż jesienią – tłumaczy Palus.

– Możemy mieć też do czynienia z sytuacją, w której niektóre grupy poszukujących po prostu ruszą na zakupy i nie będą czekać na program. Mogą to być np. single czy mniejsze rodziny, które jak wiadomo z zapowiedzi ministerstwa, mogą mieć mniejszą szansę na dopłaty w ramach programu – dodaje.

Jak podkreślono, „istotnym czynnikiem oddziałującym na rynek będzie podaż i konsumowanie zapasu wynikające ze stosunku wydawanych pozwoleń na budowę do faktycznie rozpoczynanych budów". Tutaj przypomniano, że „IV kwartał 2023 roku był najlepszym pod względem podaży okresem od pięciu lat, sama Łódź pobiła rekord wszech czasów (ponad 3300 wprowadzonych mieszkań)".

Począwszy od 2021 roku, podkreślając także, że wydane PnB jest ważne trzy lata, mieliśmy do czynienia z nadwyżką wydawanych pozwoleń w porównaniu z faktycznie rozpoczynanymi budowami. Sumując ostatnie trzy lata możemy więc założyć, że deweloperzy mają tej nadwyżki ok. 180 tys. (mieszkań). Jednocześnie eksperci zwracają uwagę, że „tylko w 2022 roku deweloperzy w całym kraju oddali do użytku ponad 144 tys. mieszkań". Co oznacza, że według szybkich szacunków taka nadwyżka wystarczy na kilkanaście miesięcy zapewnienia podaży, przy założeniu braku nowych pozwoleń. Jak jednak wiadomo, kolejne będą wydawane.

Jednak początek 2024 roku przyniósł w tej kwestii istotną zmianę. Konsumpcję nadwyżki widać już w danych za styczeń na przykładzie 6 największych w Polsce miast. Przy 3773 wydanych pozwoleniach, rozpoczęto budowę 5424 mieszkań.

Z dalszym postępowaniem tego procesu możemy mieć do czynienia również w lutym i marcu, co wynika przede wszystkim z faktu wejścia w życie wejścia od 1 kwietnia nowych warunków technicznych. Może się więc okazać, że I kwartał 2024 będzie pod względem liczby nowych budów rekordowy i to nie tylko w perspektywie największych miast w Polsce.

Jak zauważa w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, już w drugiej połowie 2022 roku zdolność kredytowa przestała w Polsce spadać i zaczęła się jej dynamiczna odbudowa i przypomina, że w lipcu 2022 roku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła na zakup mieszkania pożyczyć mniej niż 4 tys. tysięcy złotych. Obecnie banki deklarują chęć pożyczenia takiej familii prawie 657 tysięcy złotych – wynika z najnowszych danych zebranych przez HREIT. Od hipotecznej posuchy z 2022 roku zanotowaliśmy więc już wzrost o prawie 66 proc.

Jednak, jak podkreśla, w marcu do tej beczki miodu dodać musimy jednak łyżkę dziegciu. – Pomimo bowiem dynamicznie rosnących wynagrodzeń i faktu, że większość przebadanych przez nas instytucji zadeklarowała chęć pożyczenia na zakup mieszkania kwoty większej niż przed miesiącem, to jednak obliczona przez nas mediana zdolności kredytowej spadła wobec wyniku z lutego 2024 roku – wskazuje. – W marcu wynik był o 4 proc. niższy niż przed miesiącem – dodaje.

Jednocześnie ekspert zaznacza, że nie należy wyciągać z tego wniosku, że proces dynamicznej odbudowy zdolności kredytowej się zakończył. – Jeden odczyt to za mało, aby w niwecz obrócić trend, który obserwujemy już od ponad 1,5 roku. Co więcej, nie brakuje argumentów, aby uznać, że marcowy wynik jest zaburzony efektami statystycznymi, a nie wynika ze zmian, które faktycznie odczuć mogliby potencjalni kupujący – wyjaśnia.

Gorsze dane za marzec mają dwa źródła. Po pierwsze na naszą ankietę nie zawsze odpowiadają te same banki. Po drugie w marcu dwie instytucje znacząco obniżyły wobec poprzedniego miesiąca deklarowaną zdolność kredytową.

Turek podkreśla, że zdolność kredytowa jest dziś niewiele mniejsza niż we wrześniu 2021 roku, a więc tuż przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest to o tyle ważne, że przecież wtedy kredyty mieszkaniowe były najtańsze w historii. Ich oprocentowanie było na poziomie zaledwie 2-3 proc. Dziś średnie oprocentowanie to około 7-8 proc. – wynika z danych NBP. Kredyty są więc dziś 2-3 razy droższe niż w 2021 roku, a konkretnie jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych. Jest to przede wszystkim zasługa rosnących płac.

– Wiemy już, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 657 tys. złotych – podaje Turek i podkreśla, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej.

– W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na około 700 tys. złotych albo nawet więcej. Po taki dług należałoby udać się do PKO BP, Pekao, Velobanku czy Aliora – wymienia.