Podwyżka VAT narobiła sporo zamieszania na rynku mieszkaniowym

- Wzrost podatku VAT wymusza dopłaty do mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym. Może to dotyczyć nawet 80 tys. osób - alarmuje w swoim raporcie Home Broker. - W skrajnych wypadkach dopłata może wynieść nawet ponad ćwierć miliona złotych! Rozwiązaniem może być większa kwota kredytu, ale wymaga to ponownego przejścia procedury kredytowej i poniesienia kosztów z tym związanych.

Zobacz: Dom czy mieszkanie? Zależy na co cię stać

Umowy przedwstępne z deweloperami zawierają często zapis pozwalający im na podniesienie ceny w przypadku zwiększenia się stawki podatku. Trzeba bowiem pamiętać, że podatek jest płacony już po zawarciu aktu notarialnego zgodnie z obowiązującymi w danym momencie stawkami VAT.

Z podwyżką kosztów muszą się też liczyć budujący domy

W praktyce dla osób kredytujących zakup lub budowę oznacza to, że przyznana przez bank kwota kredytu jest za mała, a różnica w przypadku większych mieszkań i domów może być znaczna.

Zgodnie z nowymi przepisami w większości wypadków stawka podatku VAT od nowych mieszkań i domów oferowanych przez dewelopera wynosi 8 proc.

Gdy jednak metraż mieszkania przekracza 150 m kw., a domu 300 m kw., to każdy dodatkowy metr jest opodatkowany podstawową stawką podatku - 23 proc. Warto tu przypomnieć, że do końca 2010 r. obowiązywała jednolita stawka VAT, wynosząca 7 proc.

Obecnie zmniejszył się też limit zwrotu VAT za materiały budowlane. Odzyskać można 15 pp., czyli różnicę między stawką 23 proc. a 8 proc. W praktyce jest to podniesienie kosztów materiałów budowlanych z 7 proc. na 8 proc., ponieważ dotychczas obowiązywał zwrot różnicy między 7 proc. a 22 proc.

Zobacz: Opolszczyzna. Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2011 roku?

Z szacunków Home Broker wynika, że w przybliżeniu trzy na cztery nieruchomości są kupowane z udziałem kredytu. Proces deweloperski trwa blisko 2 lata, a w tym czasie deweloperzy rozpoczęli budowę około 107 tys. Oznacza to, że za mały kredyt może posiadać nawet 80 tys. osób. Do tego trzeba doliczyć jeszcze budujących domy, których może być nawet drugie tyle.

Co robić w takiej sytuacji?

- Nie panikować - radzi Joanna Wielichowska-Daros, przedstawicielka Opolskiego Domu Inwestycyjnego. - W pierwszej kolejności należy sprawdzić dokładnie umowę i porozmawiać z deweloperem.

Sytuacja na rynku deweloperskim jest trudna, podaż nadal przewyższa popyt. To dobra sytuacja dla klienta, bo cenę można negocjować.

- Deweloperom zależy na sprzedaży mieszkań, więc większość z nich różnicę w VAT weźmie na siebie - przewiduje Bartosz Borski z biura pośrednictwa nieruchomości Investdom w Opolu. - Taki ukłon w stronę klienta wymuszają realia rynku.

Ważna jest też konstrukcja umowy

Nie wszyscy deweloperzy są przewidujący i bywa, że w umowie zawarta jest cena mieszkania brutto z VAT, którego wysokość nie została ściśle określona.

- To również daje klientom spore pole manewru - przekonuje Joanna Wielichowska-Daros. - Jeśli deweloper nie zabezpieczył się przed takimi sytuacjami jak podwyżka VAT, należy się domagać zachowania warunków umowy. W razie komplikacji klient zawsze może się zwrócić z prośbą o interwencję do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W przypadku mniejszych mieszkań budujący pokuszą się pewnie o samodzielne sfinansowanie brakującej kwoty, gorzej będzie przy dużych metrażach, bo tu koszty wzrosną, i to znacznie.

Jeśli umowa była skonstruowana dokładnie, a deweloper przewidział również podwyżkę VAT, przyszłych właścicieli dużych mieszkań czeka konieczność wpłaty na rzecz dewelopera równowartości nowego samochodu średniej, a nawet wyższej klasy. Będą musieli złożyć wniosek do banku o podwyższenie kwoty kredytu.

Oznacza to w praktyce konieczność ponownego dostarczenia dokumentów dochodowych, zbadanie zdolności kredytowej i podpisanie aneksu kredytowego, z reguły płatnego od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

- Ponieważ banki zaostrzyły ostatnio zasady przyznawania kredytów (w grudniu były wprowadzane zapisy Rekomendacji T obniżające zdolność kredytową), to może się okazać, że kredyt zostanie w starej wysokości. Bank może również odmówić podwyższenia kredytu, jeżeli uzna, że rynkowa wartość nieruchomości jest niższa niż nowa, wyższa cena - twierdzi Aleksandra Łukasiewicz z Home Broker.

Pozostaje wtedy próba refinansowania kredytu w bardziej liberalnym banku, co wymaga ponownego przejścia całej procedury kredytowej i zapłacenia kosztów udzielenia kredytu. Jeżeli zdolność kredytowa jest zbyt niska, można też rozważyć wydłużenie okresu kredytowania, dodatkowego kredytobiorcę, zmianę rat malejących na równe czy też przewalutowanie na złoty kredytów walutowych.

Można też skorzystać np. z limitu w koncie czy kredytu gotówkowego. Koszty są jednak tutaj na tyle wysokie, że taki wariant rozsądnie jest brać pod uwagę dla wzrostu ceny nieruchomości rzędu kilku czy kilkunastu tysięcy.

Home Broker zapytał banki, jakie rozwiązania przewidują dla swoich klientów dotkniętych podwyżką VAT oraz w jaki sposób ich umowy regulują postępowanie w przypadku takich okoliczności.

Z przeprowadzonej ankiety wynika, że banki zgodnie pozwalają na podwyższenie kwoty kredytu. Stawiają jednak wymóg posiadania zdolności kredytowej weryfikowanej na podstawie nowych dokumentów oraz wystarczającej wartości nieruchomości.