Sytuacja na opolskim rynku nieruchomości w czasie koronawirusa. Czy są chętni do kupna? Co z cenami?

Największym powodzeniem cieszą się obecnie w Opolu i okolicy domy i mieszkania z ogródkami - to jeden z efektów pojawienia się koronawirusa w Polsce.

- Kiedy doszło do lockdownu zajmowaliśmy się jedynie rozpoczętymi już transakcjami i to nie bez problemów, bo wszystkie procedury były wydłużone - wspomina Irena Łukowska, dyrektor jednego z biur Investor Nieruchomości w Opolu. - Po koniec czerwca zaobserwowaliśmy jednak duży zwrot i wzrost zainteresowanie nieruchomościami, nawet tymi, które dotychczas nie wydawały się klientom tak atrakcyjne.

W lipcu sprzedaż ruszyła: na zakupy wybrali się ci, którzy planowali nabycie nieruchomości wiosną, ale też ci, którzy nosili się z zamiarem kupna w dłuższej perspektywie, a przyspieszyli taką decyzję z obawy przed drugim lockdownem.

- Zainteresowanie i ceny są na podobnym poziomie co w marcu - mówi Irena Łukowska. - Kupców znajdują i wykończone mieszkania, i te do remontu, a jeszcze bardziej domy z działkami i mieszkania z ogródkami.

Taką ocenę sytuacji ma też Piotr Przybył, prezes zarządu Aspekt Nieruchomości. - Generalnie w ostatnim czasie wzrosło zainteresowanie gruntami, ale jest też sporo chętnych na mieszkania. Covid nie wpłynął na obniżenie cen. Wydaje się, że wynika to ze specyfiki naszego rynku, gdzie zamiast dużych deweloperów działają firmy lokalne.

Przykładowe ceny nieruchomości w Opolu i okolicy (na podst. ofert biur nieruchomości):

• - dom w Chrząstowicach (220 mkw.) z 2011 roku, na działce 1400 mkw., - 779 000 zł; 3541 zł za 1 mkw.
• - kawalerka w Opolu (dzielnica Chabry) (25,40 mkw.) - 188 000 zł; 7401,57 zł za 1 mkw.
• - mieszkanie w Opolu (66,30 mkw., rok budowy bloku - 1998 r.) - 360 000 zł; 5430 zł za 1 mkw.
• - mieszkanie z ogródkiem w Opolu (Grudzice), (89 mwk., zostanie oddane w 2021 r.) - 425 000 zł; 4775,28 zł za 1 mkw. (stan deweloperski)
• - mieszkanie w Opolu (dzielnica Armii Krajowej), (65 mwk, ogród wokół budynku) - 380 000 zł; 5846,15 zł za 1 mwk.

Nieco trudniejsza sytuacja jest na rynku wynajmu w Opolu. Wpłynęło na to m.in. zakończona budowa Elektrowni Opole, która kilka lat temu zachęciła do inwestowania w mieszkania pod wynajem z myślą o sprowadzanych do Opola pracownikach budowy oraz wprowadzenie hybrydowego systemu prowadzenia zajęć na uczelniach wyższych, co ograniczyło też zainteresowanie najmem przez studentów.

W efekcie chętnych na najem jest mniej, choć wielu właścicieli oferuje lokale w wysokim standardzie. - Wydłużył się czas oczekiwania na najemców - zauważa Piotr Przybył. Z przeglądu cen wynika, że stawki najmu nieco spadły.

To, co w ocenie opolskich pośredników nieruchomości, znacząco wpływa na obecną sytuację na tym rynku w Opolu i okolicy, to trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

Z powodu COVID-19 banki usztywniły politykę kredytową, m.in. żądając wyższych wkładów własnych, nawet do 40 proc. oraz stawiając ostrzejsze wymagania co do form zatrudnienia starających się o kredyt (tradycyjnie preferowane są umowy o pracę). Przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego pod uwagę brane są też np. wykonywane zawody.

- Wydłużył się czas oczekiwania na decyzję kredytową. Trudniej też o kredyt hipotecznym osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą - wskazuje Piotr Przybył z Aspekt Nieruchomości.

Wg danych Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) w II kwartale br. wartość kredytów hipotecznych udzielonych przy wsparciu doradców zrzeszonych w ZFPF (55 proc. udziału w rynku) zauważalnie spadła. W stosunku do poprzedniego kwartału była o 12 proc. niższa, a w stosunku do analogicznego okresu ubr. - niższa o 10 proc., a wyniosła blisko 7,2 mld zł.

- Jest to spowodowane zaostrzeniem kryteriów udzielania kredytów hipotecznych przez większość banków. Między innymi podwyższono wymagany wkład własny, który w większości banków musi teraz wynosić 20 proc. Poza tym banki niechętnie udzielają kredytów osobom, których źródłem dochodu jest prowadzenie działalności gospodarczej lub umowa cywilnoprawna - czytamy w komunikacie.

Adrian Jarosz, prezes ZFPF i zarządu Expander Advisors mówi tak: – II kwartał, to okres już w pełni objęty pandemią i częściowo lockdownem. Nie powinno więc dziwić, że wartość kredytów hipotecznych udzielonych z pomocą ekspertów finansowych ZFPF zauważalnie spadła. Pomimo trudnego okresu i spadków sprzedaży, cieszy fakt, że pośrednicy zrzeszeni w ZFPF utrzymali wysoki (55 proc.) udział w rynku kredytów hipotecznych. To paradoksalnie efekt zaostrzania warunków przyznawania kredytów przez banki. Obecnie eksperci finansowi nie tylko pomagają znaleźć najtańszy kredyt, ale w wielu przypadkach podpowiadają, gdzie dany klient w ogóle ma szansę uzyskać finansowanie. Jeśli chodzi o przyszłość, to obecnie wygląda ona dość optymistycznie, gdyż np. wartość wniosków złożonych w czerwcu i lipcu była zbliżona do poziomu sprzed roku. Zagrożeniem jest jednak to, że banki mogą odrzucić znaczną część z tych wniosków oraz druga fala pandemii, która ponownie możne zmniejszyć popyt na kredyty.

Dominik Skrzycki, wiceprezes zarządu ZFPF z mFinanse wskazuje, że w II kwartale 2020 r. większość banków nadal zaostrzała swoją politykę kredytową. - Ograniczenia maksymalnego poziomu wskaźnika LTV , wzrost marż kredytowych wpłynęły negatywnie na nastroje klientów i tym samym na ilość składanych wniosków. Na szczęście, czerwiec przyniósł pierwsze symptomy poprawy i zainteresowanie klientów zakupem nieruchomości powraca do znanych sprzed pandemii Covid-19 poziomów. Ma to zapewne związek zarówno ze stopniowym znoszeniem ograniczeń związanych z sytuacją epidemiologiczną, jak też i cięciem stóp procentowych, które w znaczny sposób wpływają bezpośrednio na wysokość raty kredytowej - komentuje.