Umowa o wynajem lokalu na sklep

Czytelniczka: - Chciałabym otworzyć mały sklep i w tym celu muszę wynająć część powierzchni w pawilonie handlowym. Aby jednak rozpocząć tam swoją działalność, muszę najpierw przeprowadzić gruntowny remont pomieszczeń i dostosować je do wymogów, których spełnienie jest konieczne do otwarcia sklepu.

Zobacz: Kto nie boi się ryzykować, wygra z kryzysem

Jako że poniosę znaczne wydatki, chcę mieć gwarancję, że właściciel nagle nie zerwie umowy najmu bądź nie sprzeda całej nieruchomości (wtedy nowy właściciel może chcieć mnie wyrzucić) i że nie odzyskam pieniędzy włożonych w remont. Czego mam szczególnie dopilnować przy zawieraniu takiej umowy?

Na pytanie odpowiada Piotr Klim, adwokat:

- Sugeruję, aby umowa najmu lokalu była zawarta na czas określony z zachowaniem formy pisemnej i z podpisami stron poświadczonymi przez notariusza.

Opłata za notarialne poświadczenie podpisów jest niewielka, a w zamian uzyskuje się tzw. datę pewną dla tej umowy. Ma to z kolei takie konsekwencje, że wynajmujący nie może tak po prostu wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony.

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca jest związany końcowym terminem obowiązywania umowy podpisanej przez poprzedniego właściciela, ale tylko pod warunkiem, że przedmiot najmu został już wydany najemcy (co z reguły ma przecież miejsce, kiedy najem już trwa).

Zobacz: Inspektor ochrony przeciwpożarowej niepotrzebny

Co do wydatków na remont i adaptację - jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Takie zasady obowiązują, gdy w umowie najmu nie postanowiono inaczej w tym zakresie. Jeżeli zatem wolą Czytelniczki jest zagwarantowanie sobie możliwości odzyskania wartości nakładów poczynionych w najmowanych pomieszczeniach (według ich wyceny z dnia zwrotu lokalu właścicielowi), to należy taki zapis wprowadzić do umów.