W 2009 roku znów stanieją mieszkania i domy

Kryzys, który zaczął się jesienią 2008 roku, mocno odbił się na rynku nieruchomości. Tym bardziej że już od początku roku można było zaobserwować nastrój wyczekiwania wśród kupujących.

- Do października sytuacja była jednak w miarę stabilna - ocenia Andrzej Jakiel, doradca rynku nieruchomości i prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości.

- Mieszkania nowe, czyli na tzw. rynku pierwotnym, utrzymywały się w cenach z 2007. Natomiast ceny używanych (rynek wtórny), sukcesywnie spadały, a już szczególnie na terenie dużych osiedli mieszkaniowych.

Trzymały się ceny nowych domów, podobnie jak używanych, szczególnie na terenach miejskich. Drożały za to - choć już nie tak dynamicznie jak w 2006 i 2007 roku - działki budowlane.

Ale wszystko zmieniło się w październiku, gdy drastycznie załamały się giełdy.
- Panika na rynkach finansowych zaskutkowała także zauważalnymi zmianami na opolskim rynku nieruchomości - przyznaje Andrzej Jakiel.
Ceny mieszkań używanych zaczęły jeszcze wyraźniej spadać. Zdaniem Jakiela, kryzys może sprawić, że w Opolu ukształtują się na poziomie 3200 - 3300 zł za m kw.

- Zmniejszą się więc o około tysiąca złotych na metrze w stosunku do cen z okresu boomu mieszkaniowego w 2006 i 2007 - przypomina Jakiel.
Na razie tylko używane mieszkania w śródmieściu Opola pozostają w nie zmienionych cenach. Zdarzają się tylko nieliczne przypadki zmniejszenia cen do 10 procent, ale podyktowane to jest raczej sytuacjami życiowymi.

Mniejsze zainteresowanie zakupem lokali, powodowane m.in. zakręceniem przez banki strumienia łatwych kredytów hipotecznych, wpłynęło także na ofertę nowych mieszkań.

- Opolscy deweloperzy nie zareagowali nerwowo i zrównoważone ceny obowiązują nadal - ocenia Jakiel. - Korekty, i to sięgające 10 procent, są w dużych miastach, ale tam ceny wynoszą od 7 do 9 tys. zł, podczas gdy w Opolu średnia to 4,5 tys. zł. Te różnice biorą się z wartości gruntów i marż. Te ostatnie były u nas skalkulowane na poziomie od 17 do 20 proc. Developerzy nie za bardzo więc mają z czego ciąć ceny.

Pod lupą

Ceny mieszkań spadają nie tylko w Opolu. Najnowszy raport Open Finance informuje, że w listopadzie spadły średnie ceny mieszkań w większości polskich miast. W 12 z 14 badanych ceny były od 0,6 do 6 proc. niższe niż w październiku.
Ceny wynosiły odpowiednio: w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztował średnio 9435 zł, podczas gdy w październiku było to 9575 zł, w Krakowie - w listopadzie 7603 zł (w październiku 7899 zł), w Gdyni - 7170 zł (7228 zł), we Wrocławiu - 7057 zł (7164 zł), Gdańsku - 7011 zł (7092 zł), Poznaniu - 5856 zł (6020 zł), Szczecinie - 5166 zł (5219 zł), Olsztynie - 5003 zł (5036 zł), Łodzi - 4556 zł (4459 zł), w Katowicach - 4150 zł (4070 zł).
Spadek cen stawia w dobrym położeniu te osoby, które chcą teraz kupić mieszkanie.

Ale prędzej czy później to nastąpi. Klienci kupujący mieszkania często, zaczynając negocjacje, pytają o upust cenowy. Część developerów wyszła im naprzeciw i np. Wiktoria House oferowała rabat w zamian za wpłacenie od razu 20 proc. wartości mieszkania.

- Część developerów pójdzie w innym kierunku - twierdzi Jakiel. - Spodziewam się przekształcenia oferty developerskiej na najem z opcją pierwokupu. To może być pomysł na przeczekanie czasów, gdy trudno uzyskać kredyt hipoteczny.

Ceny domów także zweryfikował kryzys. Znaczna obniżka, sięgająca 30 procent, dotknęła szczególnie te poza granicami Opola.
- Tak duże spadki podyktowane są głównie tym, że ceny utrzymały się z okresu 2006 - 2007 - tłumaczy Jakiel. - Zniecierpliwieni brakiem ofert sprzedający musieli więc podjąć desperackie decyzje i dokonać korekty. Nie ostatniej, bo ceny domów używanych poza dużymi miastami regionu będą sukcesywnie spadać. Szczególnie tych wykonanych w starych technologiach i położonych na małych działkach gruntu.

Zdaniem Jakiela ceny nowych domów także ulegną korekcie, nawet do 15 proc. Możemy się spodziewać, że niektóre z używanych będą wycofane z obrotu.
- Są klienci, którzy widząc trudną sytuację na rynku, wolą ją przeczekać - przyznaje Jakiel.

Jesienią zaczęła się także korekta cen części działek budowlanych, których wartość do tej pory rosła.
- Spadek cen działek może wynieść do 10 procent w miastach - twierdzi Jakiel.
- Będzie to jednak zjawisko krótkotrwałe i ściśle powiązane z ogólną sytuacją finansową i gospodarczą.

- Przy pierwszych objawach normalizacji ceny wyrównają się do obecnego poziomu - ocenia Jakiel. - Pozostaje tylko pytanie, kiedy to nastąpi. Mam nadzieję, że już późną wiosną. Ale w obecnej sytuacji nie można być niczego pewnym.