Mieszkanie dla studenta. O miejsce w akademiku jest ciężko. Co lepiej się opłaca: najem, czy zakup mieszkania?

Na rynku najmu wciąż panuje stabilizacja stawek najmu. Co prawda czerwiec i lipiec przyniosły niewielkie wzrosty, ale stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Od stycznia średnia zmiana dla badanych miast to zaledwie 0,4 proc. W siedmiu miastach stawki wzrosły, w ośmiu spadły, a w jednym pozostały na styczniowym poziomie. Jedyne miasta, w których w tym roku pojawiły się większe zmiany, to Gdańsk (+8,3 proc.) oraz Gdynia (+6,4 proc.). – To jednak specyficzne rynki, przeżywające turystyczny boom w okresie wakacyjnym. Za te wzrosty odpowiadają właśnie ostatnie miesiące – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.

Według danych Cushman & Wakefield, uczelniane akademiki oferowały w minionym roku akademickim nieco ponad 115 tys. łóżek. Z kolei na rynku prywatnych akademików do dyspozycji studentów jest trochę ponad 11,5 tys. miejsc, a kolejne 6 tys. znajduje się w przygotowaniu.

– Jedynie 9 proc. studentów znajdzie zakwaterowanie w akademikach należących do uczelni – wskazuje Karolina Furmańska, ekspert ds. sektora Living w Cushman & Wakefield.

Zbyt mała liczba miejsc na uczelnianych i w prywatnych akademikach (a także warunki, które należy spełnić, by móc mieszkać w uczelnianym akademiku) naturalnie kierują uwagę studentów w stronę najmu mieszkań i pokoi. Ostatnie lata do na rynku najmu studenckiego, czy najmu w ogóle, to czas dużych zawirowań.

– Przed dwoma laty pandemia zwiększyła podaż mieszkań zwalnianych przez osoby, które na okres zdalnej nauki wróciły do domów rodzinnych. Ubiegły rok to z kolei naznaczony wojną w Ukrainie i napływem uchodźców deficyt mieszkań na wynajem i skokowy wzrost cen. Nie dziwi, że ci, którzy chcą znaleźć mieszkanie odpowiadające ich preferencjom – szczególnie finansowym, zaczynają poszukiwania dużo wcześniej – tłumaczy Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego serwisu Otodom.

Na większą aktywność poszukujących mieszkań na wynajem eksperci Otodom zwracali uwagę już w czerwcu. W porównaniu do czerwca, w lipcu liczba wyszukiwań w kategorii mieszkań na wynajem wzrosła w serwisie o 18 proc. I choć z danych Otodom Analytics wynika, że już jakiś czas temu liczba ofert wróciła do poziomu sprzed wybuchu wojny, to jednak ceny nie spadły.

Studenci to nie jedyna grupa aktywna na rynku najmu. Tęczak podaje, że w ciągu ostatnich dwóch lat średnie kwoty najmu wzrosły o ok. 35 proc. – Duży w tym udział miał wzrost kosztów eksploatacyjnych. Pośrednio na najemców przerzucano też koszty związane ze wzrostem, stóp procentowych – w końcu niemała część wynajmowanych lokali to te, których zakup inwestorzy indywidualni wspierali kredytem – tłumaczy.

– Teraz, kiedy ceny się ustabilizowały, a dostępna oferta jest dużo szersza, część najemców rozpoczęła poszukiwania mieszkań, które mogą zapewnić korzystniejsze warunki, lub po prostu próbują dostosować koszt najmu do kurczącego się budżetu domowego – wyjaśnia dalej.

Jak podaje Otodom, w lipcu we wszystkich miastach wojewódzkich wzrosły one średnio o 1,5 proc. w porównaniu do czerwca i o 8,5 proc. względem ubiegłego roku. Największy wzrost odnotowano w Trójmieście (+3,5 proc. m/m) oraz w Lublinie i Olsztynie (+2,5 proc. m/m).

Najdrożej jest wciąż w Warszawie, gdzie średni ofertowy czynsz najmu wynosi ponad 5000 zł. Powyżej 3 tys.zł miesięcznie utrzymują się średnie stawki najmu w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. W Katowicach, Lublinie, Rzeszowie i Poznaniu – a więc ośrodkach, gdzie odsetek studiujących w całej populacji mieszkańców jest największy, wynajęcie mieszkania to wydatek rzędu 2400 zł miesięcznie.

Dla porównania, jak pokazują dane Cushman & Wakefield, średni czynsz w publicznym akademiku za „łóżko” to średnio około 700 PLN/miesiąc, a w prywatnym – około 2 tys. PLN/miesiąc.

Najtaniej można znaleźć zakwaterowanie w Łodzi w akademiku Państwowej Wyższej Szkoły Filmowej – w pokoju 3-osobowym już za 280 PLN/miesiąc, w pokoju 2-osobowym za 320 PLN/m. Na drugim miejscu jest akademik Politechniki Warszawskiej Bratniak – 320 PLN/m w pokoju 5-osobowym. Najwyższe opłaty są oczywiście za „jedynki” i wynoszą od 440 PLN/m za pokój w akademiku Politechniki Gdańskiej (bez łazienki, do nawet 1650 PLN/m za pokój jednoosobowy w akademiku Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu.

W Warszawie średni koszt mieszkania w akademiku uczelnianym wynosi ok. 600 PLN/Mm, najdrożej jest w „jedynce” akademika SGH 1100 PLN/m. Dla porównania, na rynku najmu najtańsze kawalerki w tej lokalizacji zaczynają się od 2000 PLN/m plus opłaty eksploatacyjne i media.

Eksperci Expandera i Rentier.io przyznają, że zmianę najmowanego mieszkania na własną nieruchomość znacznie ułatwia program Bezpieczny kredyt 2%. Dzieje się tak dlatego, że rata takiego kredytu, po uwzględnieniu dopłaty, jest zdecydowanie niższa niż koszt najmu.

– Po ostatnich zmianach stawek najmu i cen mieszkańnajwiększa różnica występuje w Gdańsku. Tam taka przeprowadzka pozwala zaoszczędzić 699 zł miesięcznie (w przypadku mieszkania o powierzchni 42 m2). Na kolejnych miejscach jest Szczecin (615 zł) i Wrocław (508 zł) – podają.

Z kolei najmniejsze korzyści wśród badanych miast występują w Białymstoku (166 zł), Krakowie (210 zł) i Toruniu (213 zł). Jednocześnie podkreślają, że raty Bezpiecznego kredytu 2% są ratami malejącymi, więc taka korzyść może się powiększać, a ponadto nie wiadomo, czy stawki najmu będą spadały, choć jest na to szansa.

Z drugiej strony, jak zaznaczają, w miarę jak będzie wypłacanych coraz więcej kredytów 2%, mogą zwalniać się kolejne mieszkania na wynajem, które dotychczas były zajmowane przez uczestników tego programu. Podaż będzie więc rosła. Za tym może jednak nie nadążyć popyt. Gdyby tak się stało, to mogłoby dojść do spadków stawek najmu.