Obalamy kolejne mity związane z najmem instytucjonalnym - 3. część cyklu "Jak u siebie – wszystko o najmie instytucjonalnym"

Firma może sprzedać budynek, jednak dalej będzie on przeznaczony na wynajem. Takie transakcje występują głównie pomiędzy podmiotami o podobnej skali działalności i modelu biznesowym. Dotychczasowi najemcy wciąż będą zamieszkiwać lokale na warunkach zawartych w umowie. Funkcja budynku nie ulega zmianie, a jedynie zmienia się jego właściciel. Inaczej może być przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania na rynku detalicznym.

Według kodeksu cywilnego, po zrealizowanej transakcji kupujący wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedającego, ale tylko do czasu zakończenia umowy, potem może mieć inne plany. Ponadto nowy właściciel może chcieć przeznaczyć zakupiony lokal na własne potrzeby mieszkaniowe — co sprawi, że będzie dążył do jak najszybszego wypowiedzenia. Formalnie musi utrzymać warunki najmu do czasu zakończenia umowy, często jednak w takich sytuacjach nowy właściciel wywiera na najemcę presję, co wiązać się może z wieloma nieprzyjemnościami ze strony właściciela.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Katowice, Nowy Nikiszowiec

Najem okazjonalny wprowadzono w 2009 r. w teorii w celu stworzenia narzędzia prawnego odpowiadającego potrzebom najmu średnioterminowego. W rzeczywistości miał być odpowiedzią na rosnące obawy właścicieli mieszkań wobec nadużyć ze strony najemców i występowanie szarej strefy na rynku najmu w Polsce. Natomiast najem instytucjonalny funkcjonuje od 2017 r. i jest uproszczoną formą najmu dedykowaną wyspecjalizowanym podmiotom. Pomiędzy obiema formami umowy najmu występuje szereg różnic, które zawarte są w tabeli poniżej.

Najem instytucjonalny w Polsce ma dużą skalę i jest problemem

Skala najmu instytucjonalne w Polsce jest na razie praktycznie niezauważalna. Liczba jednostek w segmencie PRS w Polsce wynosi obecnie 11 6401. Wciąż więc stanowi poniżej 1% rynku najmu, który szacuje się na 1,3 miliona mieszkań na wynajem. Wszystkie powstały od 2016 roku, więc rynek rozwija się wolno — głównie ze względu na to, że deweloperzy są w stanie zdecydowanie drożej sprzedawać mieszkania na rynku detalicznym, więc niechętnie wchodzą we współpracę z funduszami PRS.

Firmy PRS nigdy nie są zainteresowane zakupem mieszkań po takich samych cenach, jak rynek nabywców indywidualnych. Dlatego dopóki deweloperzy są w stanie sprzedawać mieszkania na rynku rozproszonym, dopóty nic nie wskazuje na to, by byli skłonni powszechnie prowadzić negocjacje z funduszami. „Różnica zdań” między nimi jest na tyle duża, że nawet gdy doszło do wyhamowania sprzedaży w 2022 roku i deweloperzy otworzyli się na rozmowy z rynkiem PRS, nadal większość z nich nie była w stanie dojść do porozumienia i transakcji. Tym niemniej wzrost był zauważalny — w tamtym roku liczba lokali PRS w budowie wzrosła dwukrotnie wobec stanu z 2021 roku. Okres ten jest dowodem na to, że tak jak na innych rynkach, również w Polsce firmy kupują mieszkania z reguły wtedy, gdy nie ma nich klientów indywidualnych. Dlatego obecna skala PRS w Polsce to poniżej 1% całego rynku najmu i mimo pozytywnych prognoz dla rozwoju sektora, ze względu na swoją skalę ma i będzie miał ograniczony wpływ na ceny nieruchomości.

Najem w Polsce profesjonalizuje się od dekady. Wówczas pojawił się na nim pierwszy podmiot – Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem. Naszym zamiarem było wprowadzenie nowej jakości na rodzimym rynku mieszkaniowym. Głównym założeniem było stworzenie wystandaryzowanej usługi, która daje gwarancję bezpieczeństwa relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą. Chcieliśmy udowodnić, że w wynajmowanym mieszkaniu można poczuć się „jak u siebie”. Ten cel został osiągnięty.

Dziś rynek profesjonalnego najmu to ponad 30 działających na nim podmiotów, które mają ambitne plany rozwojowe. Obecnie najem instytucjonalny w Polsce to niespełna 14 tysięcy mieszkań, co w porównaniu z przeszło milionowym zasobem znajdującym się w rękach prywatnych właścicieli jest przysłowiową kroplą w morzu potrzeb. Ta oferta będzie się rozwijać przede wszystkim dlatego, że cieszy się ona niesłabnącym zainteresowaniem wśród osób, które nie mogą lub nie chcą zaciągać kredytu hipotecznego. Dla coraz większej grupy Polaków najem jest świadomym wyborem, a nie przykrą koniecznością. Właśnie dla nich ważna jest jakość, wystandaryzowana obsługa oraz pewność związana z tym, że stroną umowy jest profesjonalny podmiot.

Inwestycja PFR Nieruchomości S.A. Katowice, Nowy Nikiszowiec