Krótka kolejka po własność

Możliwość przekształcania mieszkań lokatorskich i własnościowych spółdzielców w odrębną własność daje ustawa "O spółdzielniach mieszkaniowych", którą uchwalono w połowie grudnia ubiegłego roku. Ustawa weszła w życie 24 kwietnia.
- Jej postanowienia mogą dotyczyć ponad dziewięciuset członków naszej spółdzielni - wylicza Andrzej Kochański, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej w Oleśnie. - Osobiście jestem zdania, że ta ustawa sama w sobie jest piękna, tylko trochę źle przygotowana. Ktoś miał szczytny cel, ale nie potrafił go dobrze zrealizować - ocenia prezes.
W myśl ustawy wszyscy spółdzielcy mogą uzyskać odrębne prawo własności hipotecznej wobec swych mieszkań, a także piwnic i garaży. Wymierną korzyścią dla posiadaczy mieszkań lokatorskich jest fakt, że mogą stać się oni pełnoprawnymi właścicielami swych mieszkań już za 3 procent ich rynkowej wartości. Dla wszystkich spółdzielców atrakcyjna może być również możliwość pełnego uniezależnienia się od spółdzielni, mogą w ogóle do niej nie należeć. Poza tym jeśli takich przekształceń dokonałoby więcej osób, mogłaby powstać nawet odrębna wspólnota mieszkaniowa.

Ustawa daje także wszystkim, którzy się zdecydują na proces przekształcenia lokalu w odrębną własność, wyłączne prawo samostanowienia o swym mieszkaniu. Można będzie je sprzedać, zamienić, przekazać dzieciom - nikogo nie będzie trzeba pytać o zgodę. Co więcej, każdy w bankach na swą hipotekę będzie mógł zaciągać kredyt lub pożyczkę hipoteczną.
- Jeśli chodzi o sprzedaż, zamianę czy przepisanie mieszkania, my nigdy nie utrudnialiśmy takich transakcji. Zawsze były załatwiane pozytywnie - twierdzi prezes Kochański. W związku z możliwością opuszczania spółdzielni i zakładania własnych wspólnot mieszkaniowych niektóre spółdzielnie czują się zagrożone. - My się raczej nie obawiamy. Wiemy o tym, że nasi członkowie są rozsądni - mówi Kochański. - Przez te czterdzieści lat istnienia naszej spółdzielni jesteśmy pewni, że jej formuła funkcjonowania sprawdziła się.

Dlaczego na 945 posiadaczy mieszkań wpłynęły do oleskiej spółdzielni dotychczas tylko dwa wnioski? - Pewnie dlatego, że każdy, kto zna korzyści, jakie może dawać ustawa i proces takiego przekształcenia, z pewnością doliczył się także związanych z tym kosztów - odpowiada prezes. Bo koszty są. I to raczej niemałe.
- W przypadku wszystkich mieszkań trzeba będzie zapłacić za wycenę ich wartości. Rzeczoznawca weźmie za to około 2 procent wartości lokalu. Trzeba ponieść również koszty założenia księgi wieczystej, a tu opłaty nie są tak łatwe do wyliczenia. Trzeba jednak spodziewać się, że mogą wynieść jakąś trzecią, czwartą część procenta - wyjaśnia prezes oleskiej spółdzielni. - Do tego jeszcze swoje skasuje notariusz, bo przeniesienie prawa własności ze spółdzielni na lokatora wymaga właśnie jego potwierdzenia na notarialnym akcie. Tu w grę wchodzą kolejne ułamki procenta wartości mieszkania - kontynuuje. - Jeszcze tylko opłata skarbowa. Nie będzie to więc 3 procent, tylko realnie jakieś 6,5 do 7 procent tego, ile wart jest lokal, czyli na pewno kilka tysięcy złotych - podsumowuje Kochański.

Aby jednak w ogóle myśleć o przeniesieniu praw własnościowych mieszkania, nie można mieć zaciągniętego kredytu bankowego pod zastaw mieszkania ani być w spółdzielni w żaden sposób zadłużonym. - Ponad 30 mieszkań przy ulicy Słowackiego nr 4 to mieszkania własnościowo-kredytowe, czyli zadłużone wobec skarbu państwa - tłumaczy Kochański.
Ustawa nakłada na spółdzielnie obowiązek przeprowadzenia wyodrębniania nieruchomości oraz przeprowadzanie scaleń i podziałów geodezyjnych w ciągu roku. - Mamy już pełną dokumentację budowlaną, jeśli chodzi o wydzielenie nieruchomości, do niedawna brakowało nam tylko dokumentacji bloków z ulicy Prusa. Ale już to załatwiliśmy - tłumaczy Kochański. - Posiadamy także niezbędne w tych procedurach prawo wieczystego użytkowania wszystkich swych gruntów - stwierdza. Spółdzielnia w pierwszej kolejności będzie musiała wydzielić grunty, później do pracy ruszą rzeczoznawcy. Po przeprowadzeniu wszystkich prac, z ich wynikami zapoznają się jeszcze lokatorzy. Przez spółdzielców będą mogły być wnoszone zastrzeżenia, którymi - jeśli nie zostaną rozstrzygnięte pomiędzy spółdzielcami i spółdzielnią - zajmie się sąd.

Jednak, jak przewiduje szefostwo oleskiej spółdzielni, nie wiadomo, czy procedury przekształceń w ogóle ruszą. - Spośród 55 artykułów ustawy aż 17 zostało zaskarżonych do Trybunału Konstytucyjnego. Nie wiemy, jaki będzie werdykt trybunału, ale jeśli przynajmniej w przypadku trzech artykułów okaże się, że są niezgodne z prawem, to całą ustawę będzie trzeba poprawiać - wyjaśnia prezes. - Na razie nie ma również przepisów wykonawczych do ustawy - dodaje. - Ale jeśli nawet wszystkie procedury ruszą, to nie wiadomo, ile mogą potrwać. Na pewno nie krócej niż cztery, pięć lat - podkreśla.