Samo się napędza

Każdy, kto przemieszcza się ulicą Oleską w kierunku osiedli ZWM czy Chabry, musi przejść koło budynku, który w Opolu znany jest także jako "dom profesora". Blok pochodzi z lat sześćdziesiątych, do niedawna atrakcyjnie nie wyglądał. Podniszczona elewacja, odrapane balkony, niemiłe otoczenie. To wszystko zmieniło się w lipcu 1999 roku, gdy domem zaczęła zarządzać wspólnota mieszkaniowa.
W budynku 10 lokali mieszkalnych i dwa użytkowe należą do gminy (ma ona 34 proc. udziałów). Reszta, czyli 31 mieszkań, jest w gestii prywatnych właścicieli (64 proc. udziałów). W sumie wspólnota zarządza 2200 m kw.

Zbysław Kusyk, przewodniczący czteroosobowego zarządu, wymienia całą listę przedsięwzięć, które w tym czasie udało się załatwić - modernizacja sieci centralnego ogrzewania wraz z dokumentacją kosztowała 36 tysięcy złotych, 20 tysięcy złotych wydała wspólnota na malowanie klatek schodowych, docieplony został za 70 tysięcy złotych stropodach, kosztem 12 tysięcy złotych wykonana została antena zbiorcza. Prace te pochłonęły blisko 200 tysięcy złotych.
Właściciele mieszkań płacili dość duże zaliczki na centralne ogrzewanie - 3,56 zł od metra kwadratowego. - Był tylko jeden sposób, by te koszty obniżyć - ocieplić dom, a przy okazji go odnowić - mówi Zbysław Kusyk. - Mamy odpisy z funduszu remontowego, ale potrzebny był czas, by odpowiednią kwotę zebrać. Nam się spieszyło.
Akurat w pobliżu "domu profesora", przy ulicy Oleskiej 17, kończył się remont budynku. Zbysław Kusyk parę razy odwiedzał budowę, rozpytywał o wykonawców, o to, kto robił dokumentację. Tym sposobem dotarł do inżyniera Andrzeja Jurkiewicza, prezesa opolskiego Megatermu, specjalizującego się m.in. w sporządzaniu audytów energetycznych (plan przedsięwzięć modernizacyjnych, których efektem jest zmniejszenie zużycia ciepła), i jego żony Ewy.
Jurkiewiczowie opracowali audyt energetyczny dla budynku przy ulicy Oleskiej. Teraz pozostawało znalezienie banku, który zechce wspólnocie udzielić kredytu.
- Ciągle czytałem w fachowej prasie, że wspólnoty mieszkaniowe nie korzystają z dobrodziejstw, jakie płyną z kredytów termomodernizacyjnych. Gdy się sam zainteresowałem sprawą, to zrozumiałem dlaczego - mówi Andrzej Jurkiewicz.

Ani jeden opolski bank nie chciał wspólnocie mieszkaniowej udzielić tak wysokiej pożyczki. Problemem był brak zabezpieczeń. Banki żądały weksli, zastawu hipoteki, poręczeń - a takich warunków z kolei wspólnota nie była w stanie spełnić.
Pół roku zajęło znalezienie banku, który udzieliłby wspólnocie pożyczki. Jurkiewicz trafił na niego przez przypadek, przeglądając pismo "Wspólnota Mieszkaniowa", w którym reklamował się Bank Inicjatyw Społeczno-Ekonomicznych w Rybniku.
- Także dla rybnickiego banku tak wysoki kredyt był nowością. Odwiedził nas dyrektor centrali BISE, na miejscu zapoznawał się z planowanym przedsięwzięciem. Na decyzję o przyznaniu pieniędzy czekaliśmy pół roku. Bank przekonał między innymi wniesiony przez nas wkład własny - wykonane już prace stanowiły 40 proc. całego przedsięwzięcia modernizacyjnego - tłumaczy Andrzej Jurkiewicz.
W oczekiwaniu na decyzję banku wspólnota - zgodnie z zaleceniami audytu - dociepliła stropodach. Pod nadzorem audytora Ewy Jurkiewicz, opracowano projekt budowlany. Nowa kolorystyka elewacji musiała być uzgodniona z konserwatorem zabytków, bo dom leży w strefie ochronnej.

1 lipca 2002 roku wspólnota podpisała z rybnickim BISE dwie umowy - na kredyt remontowy i termomodernizacyjny. W sumie na kwotę 244 tysiące złotych. Jako warunek dodatkowy bank zażądał cesji polisy ubezpieczeniowej i prowadzenia rachunku wspólnoty.
Wykonawcę robót remontowych wyłoniono z przetargu ofertowego. Dom został docieplony, wymieniono rynny, odnowiono loggie, położono nowy chodnik od strony południowo-zachodniej. Prace trwały trzy miesiące.
W międzyczasie BGK pozytywnie zweryfikował audyt energetyczny i przyznał wspólnocie premię w wysokości 31 tysięcy złotych. Poszła na konto banku i pomniejszyła dług wspólnoty.

Kredyt został wspólnocie udzielony na 7 lat. Raty miesięczne wynoszą ok. 6 tysięcy złotych. Mimo to czynsz w ciągu ostatnich trzech lat wzrósł zaledwie o 30 groszy. Jak to możliwe?
- To proste - mówi Andrzej Jurkiewicz. - Oszczędnościami ciepła spłaca się kredyt.
Inżynier wylicza: wspólnota płaciła zaliczki na centralne ogrzewanie w wysokości 3,56 zł za metr kwadratowy, a 1,30 zł wynosiły odpisy na fundusz remontowy. Po modernizacji zaliczka na centralne ogrzewanie wynosi 2,20 zł za metr. Różnicę "przerzucono" na fundusz remontowy (2,77 zł/m kw.). Wcześniej wspólnota zamawiała 250 kW mocy cieplnej, teraz zamawia 160 kW. Zużycie ciepła liczone w gigadżulach spadło o połowę.
Andrzej Jurkiewcz tylko do dziś nie może się nadziwić, czemu banki traktują wspólnoty jak do gorszego klienta - ok. dwa tysiące wspólnot mieszkaniowych w samym Opolu to przecież sporo pieniędzy w obrocie - zauważa.